С 1 января 2025 года в России коренным образом изменились правила налогообложения управляющих компаний (УК) и ТСЖ, применяющих упрощённую систему налогообложения (УСН). Теперь большинство из них обязаны начислять и уплачивать НДС. В статье подробно разберёмся:
- в каких случаях возникает обязанность;
- какие ставки действуют в 2025–2026 годах;
- какие операции могут быть освобождены от НДС;
- куда обращаться за разъяснениями и помощью.
Когда управляющая компания обязана стать плательщиком НДС
Основное правило:
С организации и ИП на УСН, осуществляющие деятельность в сфере управления многоквартирными домами, признаются плательщиками НДС без заявлений и регистраций (письмо ФНС от ).
Критерии обязательной регистрации
- Доход за календарный год превышает 60 млн руб. (в 2025 г.) или 150 млн руб. (в 2026 г.).
- Выставление счёта-фактуры с выделенным НДС (даже если доход ниже порога).
- Выполнение функций концессионера или доверительного управляющего по договору концессии/доверительного управления.
Пониженные ставки НДС для УК в 2025–2026 годах
Минфин и ФНС установили поэтапное повышение ставки:
| Период | Ставка НДС | Примечание |
|---|---|---|
| – | 5 % | применяется ко всем операциям УК/ТСЖ |
| – | 7 % | автоматически, без дополнительных заявлений |
| – | 7 % | если доход ≤ 150 млн руб. |
| с | 10 % | итоговая ставка (проект Минфина) |
Какие операции облагаются, а какие освобождаются
Облагаемые операции
- коммунальные услуги, реализуемые жильцам по договору управления;
- работы по содержанию и ремонту общего имущества;
- аренда помещений, рекламных конструкций в МКД;
- дополнительные платные услуги (парковка, шлагбаумы, интернет-операторы).
Освобождённые операции (по ст. 149 НК РФ)
- услуги управления МКД, если они оказываются исключительно за счёт взносов собственников и не превышают нормативные затраты (письмо Минфина от № 03-07-11/44321);
- услуги по обращению с твёрдыми коммунальными отходами (ТКО) при наличии регионального тарифа;
- услуги по предоставлению общедомового имущества в пользование ОСМД/ТСЖ без взимания платы.
Пошаговая инструкция: как начислить и заплатить НДС
- Проверьте доход за предыдущий год. Если превышен порог, зарегистрируйтесь как плательщик НДС через личный кабинет на сайте www.nalog.gov.ru (раздел «Регистрация» → «НДС»).
- Настройте учётную политику: отдельный счёт 68.2, раздельный учёт входного НДС по коммунальным и непрофильным операциям.
- Включите НДС в тарифы. Используйте формулу:
Новый тариф = Себестоимость × (1 + 0.05/0.07/0.10) - Ежеквартально сдавать декларацию в электронной форме (Контур.Экстерн, Такском-НДС, 1С-Отчётность) не позднее 25-го числа месяца, следующего за кварталом.
- Уплачивать налог равными платежами до 28-го числа каждого месяца квартала.
Контакты и официальные разъяснения
Федеральные органы
- ФНС России
Call-центр: ###-###-####
Сайт: https://www.nalog.gov.ru
Эл. почта: info@nalog.gov.ru - Минфин РФ, Департамент налоговой и таможенной политики
Тел.: +7 (495) -27-24-00
Адрес: 109097, г. Москва, ул. Ильинка, 9
Региональные инспекции
- ФНС по г. Москве № 77
Сайт: https://www.nalog.gov.ru/r77
Горячая линия: 8 (495) -73-11-00 - ФНС по Республике Карелия № 10
Тел.: 8 (8142) -7-77-00
Адрес: 185910, г. Петрозаводск, пр-т Ленина, 24
Экспертные центры и онлайн-сервисы
- Контур.Экстерн – электронная отчётность и консультации
Сайт: https://www.kontur-extern.ru
Тел.: ###-###-#### - БУХ.1С – методические материалы и вебинары
Сайт: https://buh.ru - Такском-НДС – проверка счетов-фактур
Сайт: https://taxcom.ru
Чек-лист «Не упустить важное»
- ✔ Проверьте доход за 2024 г. Если ≥ 60 млн руб. – регистрируйтесь как плательщик НДС.
- ✔ Пересмотрите договоры с жильцами: внесите условие «включая НДС».
- ✔ Обновите программное обеспечение (1С, Контур, Такском) до версии, поддерживающей 5–10 % ставки.
- ✔ Обучите бухгалтеров: запишитесь на бесплатный вебинар ФНС (расписание на сайте).
- ✔ Установите раздельный учёт: коммунальные и непрофильные доходы/расходы.
- ✔ Подготовьте шаблон счёта-фактуры с новыми ставками.