Владельцы квартир в многоквартирных домах нередко сталкиваются с вопросом: всё, что не является квартирой, автоматически считается нежилым помещением? Чтобы разобраться, нужно отдельно посмотреть на правовой статус помещений ТСЖ и сопоставить его с официальным определением нежилого помещения, закреплённым в ЖК РФ и постановлениях Правительства.
Что такое «нежилое помещение» с точки зрения закона
С 1 января 2017 года понятие «нежилое помещение» стало употребляться в ЖКХ-среде особенно активно. Согласно Постановлению № 354 и Постановлению № 491, к нежилым помещениям относятся:
- помещения, которые не указаны как жилые в проектной или технической документации на дом;
- помещения, не входящие в состав общего имущества собственников;
- встроенные, пристроенные и встроено-пристроенные объекты, включая машино-места, подземные гаражи и паркинги, если они являются частью дома согласно проекту.
Иными словами, нежилое помещение = объект с отдельной кадастровой записью, который не предназначен для постоянного проживания людей и не является общедомовым имуществом.
Может ли ТСЖ владеть «нежилым помещением»?
ТСЖ (товарищество собственников жилья) – это некоммерческая организация, создаваемая собственниками помещений в одном доме. По закону ТСЖ:
- управляет общим имуществом (лестницы, крыши, инженерные системы, кровля, подвалы, чердаки);
- не имеет права распоряжаться этим имуществом как своим;
- может передавать помещения общего имущества в аренду или субаренду, но заработанные средства идут исключительно на содержание дома.
Поэтому помещение ТСЖ не является нежилым помещением в классическом смысле, поскольку:
- оно не может быть объектом купли-продажи или залога как отдельный объект недвижимости;
- оно не имеет отдельного кадастрового паспорта, выделенного именно ТСЖ;
- доход от его использования распределяется между всеми собственниками дома, а не остаётся у ТСЖ как у юрлица.
Когда «помещение ТСЖ» может быть отнесено к нежилым: практические примеры
Ситуация 1. Застройщик в процессе строительства вывел из состава общего имущества подвальное помещение, оформил его на себя и получил кадастровый номер. После регистрации права это помещение перестаёт быть общим имуществом и становится нежилым помещением. ТСЖ претендовать на него не может.
Ситуация 2. В доме есть цокольная комната, не зафиксированная в ЕГРН как самостоятельный объект, используемая ТСЖ для хранения инвентаря. Это помещение общего имущества, следовательно, нежилым не считается.
Ситуация 3. На первом этаже располагается магазин: он числится в ЕГРН как «нежилое помещение» с отдельным входом и кадастровым номером, но включён в состав дома. Его собственник обязан заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями и платить взносы на капремонт, как описано ниже. ТСЖ не управляет этим помещением напрямую, но вправе контролировать соблюдение правил эксплуатации.
Как определить статус конкретного помещения: чек-лист собственника
- Закажите выписку из ЕГРН по кадастровому номеру (если есть) или по адресу помещения. В графе «Назначение помещения» должно быть указано «нежилое».
- Сверьте с проектной документацией: в техническом паспорте дома прописано, какие помещения предусмотрены как жилые, а какие – нет.
- Уточните решение общего собрания собственников: если помещение передано в пользование ТСЖ, то оно остаётся общедомовым.
- Проверьте договор управления: в нём указано, какие именно помещения обслуживает УК или ТСЖ.
Взносы, тарифы и договоры: особенности для настоящих нежилых помещений
Если выясняется, что помещение всё-таки является нежилым, собственнику нужно помнить:
- Плата за содержание и КР на СОИ начисляется по единому тарифу для всех собственников (ст. 156 ЖК РФ).
- Взнос на капремонт может вноситься единовременно или дробями на год вперёд (ст. 171 ЖК РФ).
- Прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями обязательны: вода, тепло, электричество, газ.
- Риск дифференцированного тарифа: если затраты на содержание нежилого помещения выше, тариф может быть выше, чем для квартир (КС РФ постановление №5-П от ).
Контакты для обращений
При спорных вопросах рекомендуем обращаться:
- Росреестр (ЕГРН): кадастровая палата вашего региона – официальное подтверждение статуса помещения.
- Жилинспекция субъекта РФ: проверка законности передачи помещений в нежилой фонд.
- МФЦ «Мои документы»: получение выписки ЕГРН, проектной и технической документации.
- Региональный оператор капремонта: уточнение размеров взносов.
- Управляющая компания или ТСЖ: уточнение перечня общего имущества и договоров на обслуживание.
- Юридические консультации:
- Горячая линия ЖКХ Минстроя РФ: ###-###-#### (бесплатно по России).
- Ассоциация «Р1» (эксперт ЖКХ): https://r1-association.ru
- Консультации автора статьи Павла Кузнецова: https://pavelkuznetzov.ru
Помещение ТСЖ само по себе не является нежилым, если оно входит в состав общего имущества дома. Как только любое помещение выводится из этого состава (оформляется как самостоятельный объект с кадастровым номером и назначением «нежилое»), оно теряет связь с ТСЖ и облагается всеми обязанностями собственника нежилого помещения. Проверить статус помещения просто: достаточно актуальной выписки ЕГРН и проектной документации.