С момента вступления в силу «мусорной реформы» (Федеральный закон № 89-ФЗ) каждый объект недвижимости обязан заключать договор с региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами (ТКО). Но в арендных отношениях постоянно возникает один и тот же вопрос: кто должен заключать договор и оплачивать вывоз мусора — собственник (арендодатель) или арендатор?

Ниже разберёмся по полочкам: какую норму установил закон, какую свободу даёт договор и какие последствия ждут стороны, если условие не прописать.

Главное правило: «образователь отходов»

Статья 24.7 Закона № 89-ФЗ прямо говорит: обязанность по обращению с отходами несёт образователь этих отходов. В рамках аренды офиса, склада или торгового зала образователем отходов является именно арендатор, поскольку мусор образуется в результате его деятельности.

Однако!

• Если в договоре аренды обязанность заключения договора с региональным оператором специально не переложена на арендатора, то региональный оператор вправе требовать оплату именно с собственника здания/помещения (см. Постановление Президиума ВАС РФ от № 18323/19).
• Если же договором аренды прямо указано, что вывоз мусора организует и оплачивает арендатор, то ответственность полностью переходит на него.

Как правильно прописать условие в договоре аренды

Чтобы не оказаться в роли «дежурного платильщика», сторонам достаточно тщательно прописать раздел «Коммунальные услуги и вывоз отходов»:

1. Объём обязанностей. Конкретизируйте, входит ли в обязанности арендатора:
   • установка и обслуживание контейнеров/накопителей;
   • ежемесячная оплата по тарифу;
   • своевременный вынос контейнеров к месту сбора.
2. Размер оплаты. Укажите фиксированную сумму или порядок расчёта (например, «в соответствии с договором арендатора с региональным оператором плюс 5 % административного сбора»).
3. Ответственность за неисполнение. Пропишите штрафы или компенсации, если арендатор не заключил договор или допустил просрочку платежа.
4. Контроль и отчётность. Вправе ли арендодатель запрашивать копии платёжек и актов вывоза, чтобы убедиться в исполнении обязанности.

Что говорит судебная практика

Кейс 1. Судья указал, что при отсутствии прямого условия в договоре аренды долг за вывоз мусора взыскивается с собственника помещения (Апелляционное определение Мосгорсуда от № 33-19926/2023).

Кейс 2. Арендодатель включил в договор пункт: «Все коммунальные услуги, включая вывоз ТКО, оплачивает арендатор». Суд признал такую оговорку законной и обязал арендатора погасить долг перед оператором (Постановление 9 ААС от № 09АП-11236/2024).

Пошаговый алгоритм для собственника (арендодателя)

1. Проверьте действующий договор аренды. Есть ли пункт про ТКО? Если нет — подготовьте дополнительное соглашение.
2. Подготовьте шаблон пункта. См. пример ниже.
3. Согласуйте с арендатором. Получите подписанное дополнительное соглашение до момента начисления первых платежей региональным оператором.
4. Сообщите оператору. Направьте копию договора в Региональный оператор, чтобы исключить двойное начисление.

Готовый образец пункта для договора аренды

Обращение с отходами

Арендатор самостоятельно заключает договор с региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами, устанавливает контейнеры и оплачивает услуги по вывозу ТКО, исходя из фактического объёма образовавшихся отходов.

Арендодатель не несёт ответственности за задолженность арендатора перед региональным оператором. В случае предъявления претензий к арендодателю последний вправе требовать от арендатора компенсации всех убытков, включая судебные расходы.

Чек-лист для арендатора перед подписанием договора

• ✓ Уточните тарифы вашего регионального оператора (на 2026 г. в среднем по РФ — 720–1 100 руб./м³).
• ✓ Задайте вопрос: «Входит ли плата за ТКО в арендную ставку или оплачивается отдельно?»
• ✓ Получите договор-оферту оператора, чтобы понять требования к размеру/типу контейнеров.
• ✓ Согласуйте место размещения контейнеров (двор, подвал, отдельная площадка).
• ✓ Подпишите акт приёма-передачи контейнера, чтобы избежать претензий за утерю или повреждение.

Контакты для оперативной помощи

1. Не молчите в договоре. Если ничего не написано — платить придётся собственнику (арендодателю).
2. Прописывайте конкретику. «Все коммунальные услуги» — слишком размыто. Пишите: «услуги по вывозу ТКО, включая заключение договора, оплату и установку контейнеров».
3. Делайте допсоглашение до первого счёта. После начисления долга «откатить» платёж уже будет невозможно.

Следуя этим простым шагам, вы навсегда закроете вопрос «Кто должен заключать договор на вывоз мусора при аренде офиса» и избежите судебных споров с региональным оператором.