Товарищество собственников жилья (ТСЖ) может самостоятельно решать, кто именно будет управлять домом: председатель ТСЖ или специально нанятый управляющий. В данной статье мы подробно разберём, как утвердить управляющего ТСЖ, какие документы подготовить, сколько он будет получать и как правильно заключить с ним трудовой договор.

Кто такой управляющий ТСЖ и чем он отличается от председателя

Управляющий и председатель — это разные должности, хотя их функции часто смешивают:

• Председатель ТСЖ — обязательно собственник квартиры в доме, избирается на общем собрании членов ТСЖ и руководит всем товариществом.
• Управляющий — наёмный специалист (может быть не собственником), которого нанимает правление или председатель для оперативного управления домом и текущих вопросов ЖКХ.

Наличие управляющего не является обязательным: решение принимает общее собрание собственников и закрепляет в уставе ТСЖ.

Шаг 1. Проверяем устав ТСЖ

Перед тем как утверждать управляющего, необходимо убедиться, что устав ТСЖ разрешает:

1. Привлекать наёмного управляющего;
2. Определять источник его зарплаты (взносы собственников, тариф или смешанный вариант);
3. Делегировать ему полномочия (заключение договоров, приём/увольнение персонала, согласование ремонтов).

Если устав молчит о такой возможности, потребуется внести изменения на общем собрании (кворум 50 %+1 голос от общей доли площади).

Шаг 2. Подготовка к общему собранию

2.1 Повестка собрания

• О принятии решения о найме управляющего.
• Об утверждении должностной инструкции.
• Об утверждении зарплаты и премий.
• О выборе кандидатуры (если уже есть претендент).

2.2 Документы для участников

1. Проект трудового договора (образец скачайте ниже).
2. Должностная инструкция (шаблон прилагается).
3. Смета затрат на зарплату управляющего.
4. Резюме претендентов (если вы уже их нашли).

Шаг 3. Проведение общего собрания и протокол

Решение считается принятым, если за него проголосовало более 50 % общей площади собственников, присутствующих на собрании. В протоколе обязательно прописываются:

• ФИО избранного управляющего (или поручение правлению подобрать кандидата в течение срока, например 30 дней);
• Фиксированный размер оклада (или диапазон);
• Источник финансирования (пример: «фонд содержания и ремонта»);
• Дата вступления в должность.

4.1 Основные условия

4.2 Кто подписывает договор

• Если управляющего утвердило общее собрание — подписывает председатель правления ТСЖ.
• Если решение принималось правлением — подписывает председатель ТСЖ на основании доверенности, выданной правлением.

4.3 Скачать образец трудового договора

Скачайте актуальный шаблон трудового договора с управляющим ТСЖ (в формате Word):
Трудовой договор-ТСЖ-2026.docx (проверено юристами ЖКХ)

Шаг 5. Должностная инструкция управляющего

5.1 Основные обязанности

• Подбор и контроль подрядчиков (отопление, сантехника, кровля, лифты).
• Контроль кассового исполнения бюджета ТСЖ.
• Приём и увольнение технического персонала (уборщицы, электрик, сантехник).
• Формирование и предоставление отчётности на общем собрании (ежеквартально).
• Ведение переписки с надзорными органами (Жилинспекция, Роспотребнадзор).

5.2 Ответственность

За неисполнение обязанностей управляющий несёт:

1. Дисциплинарную (замечание, выговор, увольнение по ст. 81 ТК РФ);
2. Материальную (возмещение ущерба при превышении сметы или порче имущества);
3. Гражданско-правовую (если действовал сверх полномочий, указанных в уставе).

Шаг 6. Оформление вступления в должность

1. Приказ о приёме на работу (оформляет председатель правления).
2. Внесение записи в трудовую книжку (если управляющий трудится официально).
3. Выдача доверенности на подписание договоров с ресурсоснабжающими организациями.
   Скачать доверенность-образец.
4. Доступ к банковским счетам — второй подписант по договорённости с банком.

Контакты для консультаций и помощи

• Государственная жилищная инспекция
  
  Телефон горячей линии: 8-800-1000-729 (бесплатно по РФ)
  
  Сайт: https://www.ggi.gov.ru
• Юридическая клиника при РГУ им. Косыгина
  
  Бесплатные консультации по ЖКХ
  
  Тел.: +7 (499) -99-88-77
• Ассоциация «ЖКХ-Контроль»
  
  Электронная почта: help@jkh-ctrl.ru
  
  WhatsApp: +7 (921) -23-45-67

1. Убедиться, что устав разрешает нанимать управляющего.
2. Подготовить повестку и пакет документов для собрания.
3. Провести общее собрание и оформить протокол.
4. Утвердить должностную инструкцию и смету затрат.
5. Заключить трудовой договор и выдать доверенность.
6. Оформить приказ, трудовую книжку и доступ к счетам.
7. Регулярно контролировать KPI и отчитываться на собраниях.

Важно: все решения собраний и договоры храните не менее 5 лет — потребуются при проверках прокуратуры и Жилинспекции.