Устав ТСЖ, это «конституция» всего товарищества: он определяет права и обязанности собственников, порядок управления, финансовые и правовые механизмы. В соответствии с ст. 135 ЖК РФ и ст. 145 ЖК РФ принятие и изменение устава возможны только на общем собрании членов ТСЖ. Ни один иной орган (правление, председатель, ревизионная комиссия) не вправе вносить изменения или заменять устав целиком.
Почему устав принимается именно на общем собрании?
- ЖК РФ ст. 135 ч. 2: устав утверждается решением общего собрания собственников помещений большинством голосов от общего числа голосов собственников.
- ЖК РФ ст. 145 ч. 2 п. 1: «внесение изменений в устав» отнесено к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ.
- Это гарантирует, что ключевые правила жизни товарищества определяются самими собственниками, а не управляющей организацией или сторонними лицами.
Кто считается «членом ТСЖ» и кто может голосовать?
Членами ТСЖ признаются все собственники помещений в многоквартирном доме, которые вступили в товарищество путём подачи заявления. Участвовать в голосовании могут:
- сами собственники;
- их представители по нотариальной доверенности;
- совместные собственники (доли распределяются между ними поровну, если иное не оговорено).
Пошаговая инструкция: как провести общее собрание для принятия/изменения устава
Шаг 1. Инициатива и повестка
Инициировать собрание может:
- правление ТСЖ;
- аудитор/ревизор;
- собственники, владеющие не менее 10 % голосов (ст. 146 ч. 2 ЖК РФ).
В проекте повестки дня обязательно указывается пункт: «Утверждение устава товарищества собственников жилья в новой редакции» или «Внесение изменений в устав ТСЖ».
Шаг 2. Уведомление собственников
- Уведомление направляется за 10 дней до собрания (ст. 45 ч. 3, ст. 146 ч. 4 ЖК РФ).
- Формы уведомления: заказное письмо, личная подпись в почтовом ящике, электронная подпись через Госуслуги/электронную систему голосования.
- В уведомлении обязательно:
- дата, время и место проведения;
- повестка дня;
- дату окончания приёма заочных бюллетеней (если предусмотрено заочное голосование);
- ссылку на проект нового устава или перечень изменений.
Шаг 3. Кворум и голосование
Общее собрание правомочно, если участвуют собственники, обладающие более 50 % голосов от общего числа голосов (ст. 45 ч; 1, 135 ч. 2 ЖК РФ).
| Форма собрания | Как считается кворум | Как принимается решение |
|---|---|---|
| Очная | Присутствующие подписи в журнале регистрации | Большинство голосов от общего числа голосов |
| Заочная | Полученные бюллетени с голосами | Большинство голосов от общего числа голосов |
| Смешанная | Сумма присутствующих + полученные бюллетени | Большинство голосов от общего числа голосов |
Шаг 4. Оформление итогов
- В течение 10 дней со дня подведения итогов составляется протокол общего собрания (ст. 46, ст. 146 ч. 7 ЖК РФ).
- Протокол подписывается:
- председателем и секретарём собрания;
- или инициатором (если председатель не выбирался).
- К протоколу прилагаются:
- подписной лист (регистрация участников);
- бланки заочных бюллетеней;
- новая редакция устава со всеми голосами «ЗА».
- Оригиналы документов направляются в:
- Управляющую организацию / правление ТСЖ;
- Росреестр для внесения сведений в ЕГРЮЛ (при необходимости).
Какие положения устава можно изменить, а какие нет?
| Вопрос | Разрешено ли изменить уставом? | Комментарий |
|---|---|---|
| Кворум для общих собраний | Да, но не ниже 50 % | ЖК РФ ст. 45, 135 — понижать кворум запрещено. |
| Количество голосов для избрания председателя | Да, но не ниже простого большинства | Устав может установить квалифицированное большинство (2/3, 3/4). |
| Исключение из ТСЖ без согласия собственника | Нет | ЖК РФ ст. 140 — членство добровольное; |
| Размер обязательных взносов | Да | Регламентируется уставом и решением общего собрания. |
Распространенные ошибки и как их избежать
- Ошибка: уведомление разослано менее чем за 10 дней.
Решение: всегда вести реестр рассылок (почтовые квитанции, расписки, e-mail-логи). - Ошибка: кворум посчитан по площади, а не по доле голосов.
Решение: подсчёт ведётся по доле в праве общей долевой собственности (ст. 37 ЖК РФ). - Ошибка: изменения в устав вносятся решением правления.
Решение: любые изменения только на общем собрании и только большинством >50 %. - Ошибка: протокол не передан в Росреестр.
Решение: при изменении наименования, адреса, размеров взносов, в обязательном порядке.
Контакты и ресурсы для обращений
- Госжилинспекция вашего региона
Проверка законности собраний, консультации по ЖК РФ.
Телефон: ###-###-#### (единая федеральная линия)
Сайт: gzhi.gov.ru - Росреестр (ЕГРЮЛ/ЕГРН)
Внесение сведений об изменениях в устав.
Онлайн-сервис: rosreestr.gov.ru
Телефон: ###-###-#### - Минстрой России
Методические рекомендации и типовые формы.
Сайт: minstroyrf.gov.ru - Юридические клиники при ВУЗах
Бесплатные консультации по вопросам ТСЖ.
Поиск ближайшей клиники: lawclinic.ru - ГАРАНТ, КонсультантПлюс
Актуальные тексты ЖК РФ и судебная практика.
ГАРАНТ: garant.ru
КонсультантПлюс: consultant.ru
- Подготовить проект нового устава или перечень изменений.
- Сформировать окончательную повестку дня.
- За 10 дней разослать уведомления всем собственникам.
- Обеспечить кворум (>50 % голосов).
- Принять решение большинством голосов от общего числа.
- Оформить протокол и приложить все бюллетени/подписные листы.
- В течение 10 дней передать протокол в управляющую организацию.
- При необходимости подать форму Р13014 в ИФНС/Росреестр.
- Опубликовать новую редакцию устава на информационном стенде и сайте ТСЖ.
- Обновить внутренние регламенты и договоры, ссылающиеся на устав.
Важно: нарушение требований ЖК РФ при принятии устава даёт основание для оспаривания решения в суде. Поэтому строгое соблюдение процедуры — залог правомерной деятельности всего товарищества.
Если остались вопросы, свяжитесь с любым из указанных выше контактов или обращайтесь к квалифицированному жилищному юристу.