Самое главное помнить, что устав – это основной нормативный документ, который определяет правовой статус, цели, функции и порядок управления ТСН. Без правильно оформленного устава невозможно зарегистрировать товарищество, привлечь финансирование и вести хозяйственную деятельность в соответствии с законодательством.
Правовая основа
Устав ТСН регулируется следующими нормативными актами:
- Гражданский кодекс РФ, статья 123.12 – общие положения о товариществах собственников недвижимости;
- Жилищный кодекс РФ, статья 135 – требования к уставу ТСН;
- Федеральный закон № 338‑ФЗ от «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (глава 13 «Создание и деятельность товарищества собственников жилья»);
- Нормативные акты регионального уровня (например, постановления органов местного самоуправления).
Ключевые разделы устава
Согласно статье 123.12 ГК РФ и статье 135 ЖК РФ устав ТСН обязан содержать следующие разделы:
- Наименование и место нахождения – полное наименование, включающее слова «товарищество собственников недвижимости», юридический адрес.
- Предмет и цели деятельности – описание имущества, которое находится в совместной собственности, и цели (обслуживание, эксплуатация, ремонт, строительство, аренда части общего имущества).
- Порядок формирования и прекращения членства – условия вступления новых собственников, выхода, исключения и порядок оформления прав собственности.
- Органы управления:
- Общее собрание собственников;
- Правление (количество членов, срок полномочий, порядок избрания);
- Председатель правления;
- Контрольно‑ревизионная комиссия (при необходимости).
- Компетенция органов – какие решения принимаются общим собранием, а какие – правлением; какие решения требуют квалифицированного большинства или единогласного голосования.
- Порядок принятия решений – правила проведения собраний, кворум, порядок голосования, оформление протоколов.
- Финансовая часть:
- Годовая смета доходов и расходов;
- Размеры платежей и взносов для каждого собственника (пропорционально его доле в праве общей собственности);
- Порядок формирования резервного фонда и его использования.
- Хозяйственная деятельность – перечень видов деятельности, разрешенных уставом (обслуживание, эксплуатация, ремонт, строительство дополнительных помещений, сдача в аренду части общего имущества).
- Ответственность членов ТСН – указание, что члены не отвечают по обязательствам товарищества, а также их обязанности по уплате взносов.
- Порядок внесения изменений в устав – требования к кворуму и большинству голосов для изменения устава.
- Ликвидация и реорганизация – условия и порядок прекращения деятельности ТСН.
Как правильно составить и утвердить устав
Шаг 1. Подготовка проекта устава
Соберите инициативную группу из собственников (не менее 5–7 человек) и определите основные цели ТСН. На этом этапе удобно воспользоваться готовыми образцами, которые доступны в открытом доступе (например, «Устав ТСН 2025‑2026», «Типовой устав ТСН 2020‑2021»).
Шаг 2. Согласование проекта с юридическим экспертом
Очень важно проверить соответствие проекта требованиям ГК РФ и ЖК РФ, а также учесть региональные особенности. Юрист поможет избежать типовых ошибок (неполный перечень органов, отсутствие порядка внесения изменений, неверно рассчитанные взносы).
Шаг 3. Проведение общего собрания собственников
Созовите собрание, объявив дату, время и место проведения (не менее 30 дней заранее). На собрании обсуждайте проект устава, вносите поправки и голосуйте. Для утверждения устава требуется кворум (не менее 2/3 доли общего имущества) и большинство голосов, если иное не предусмотрено уставом.
Шаг 4; Регистрация ТСН
После утверждения устава подготовьте пакет документов:
- Устав ТСН (подписанный всеми членами правления);
- Протокол общего собрания о принятии устава;
- Список членов ТСН и их доли в праве общей собственности;
- Заявление о регистрации (форма Р11001);
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Документы подаются в регистрирующий орган (обычно МФЦ или отдел по регистрации юридических лиц). После получения свидетельства о регистрации ТСН становится юридическим лицом.
Шаг 5. Ведение документации и отчетности
В течение года ТСН обязано вести бухгалтерию, формировать годовую смету, собирать взносы и отчитываться перед собственниками (ежеквартальные отчеты, протоколы собраний).
Примерный шаблон устава (сокращенный)
Устав товарищества собственников недвижимости «ТСН «Солнечный квартал»» Наименование и место нахождения 1.1. Товарищество собственников недвижимости «ТСН «Солнечный квартал» (далее – ТСН)... 1.2. Юридический адрес: 123456, г. Москва, ул. Примерная, д. 10, офис 5. Предмет и цели деятельности 2.1. ТСН осуществляет обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества... 2.2. Цели: поддержание жилого фонда в надлежащем состоянии, повышение стоимости недвижимости... Членство 3.1. Членом ТСН может стать собственник помещения в доме № 5... 3.2. Права и обязанности членов... Органы управления 4.1. Общее собрание собственников – высший орган... 4.2. Правление состоит из 5 членов, избираемых сроком на 3 года... Финансовая часть 5.1. Формируется годовая смета доходов и расходов... 5.2. Размеры взносов устанавливаются пропорционально доле в праве общей собственности... Хозяйственная деятельность 6.1. ТСН вправе заниматься: а) обслуживанием и ремонтом... б) строительством дополнительных помещений... в) сдачей в аренду части общего имущества... Порядок внесения изменений в устав 7.1. Изменения утверждаются общим собранием при кворуме 2/3 и квалифицированном большинстве... Ликвидация 8.1. ТСН может быть ликвидировано решением общего собрания... Прочие положения 9.1. Члены ТСН не отвечают по его обязательствам...
Часто задаваемые вопросы
- Можно ли включить в устав пункт о сдаче в аренду части общего имущества? Да, статья 2.2 устава позволяет указать такой вид хозяйственной деятельности.
- Каким образом рассчитываются взносы? Взносы рассчитываются пропорционально доле собственника в праве общей собственности (по формуле: доля × общая сумма расходов).
- Нужна ли отдельная лицензия для строительства дополнительных помещений? Да, если планируется строительство, требуется согласование с органами архитектурного надзора и получение соответствующей лицензии.
Контакты для обращений
Если у вас возникли вопросы по составлению устава или регистрации ТСН, вы можете связаться со специалистами по следующим каналам:
- Юридический центр «ЖКХ Профи» – телефон: +7 (495) -23‑45‑67, e‑mail: info@zhkhprofi.ru. Специалисты помогут адаптировать устав под региональные особенности.
- Московский МФЦ (отдел регистрации ТСН) – телефон справочной службы: +7 (495) -11‑22‑22, сайт: mfc.ru. Здесь можно подать документы в электронном виде.
- Ассоциация собственников недвижимости «ДомЭксперт» – телефон: +7 (495) -87‑65‑43, чат‑бот в Telegram: @DomExpertBot. Предоставляют консультации бесплатно раз в месяц.
- КонсультантПлюс – правовая поддержка – телефон: +7 (495) -23‑98‑00, онлайн‑чат на сайте consultantplus.ru. Помогут проверить соответствие устава действующему законодательству.
Устав товарищества собственника недвижимости – фундаментальный документ, без которого невозможно эффективно управлять общим имуществом, привлекать финансовые ресурсы и защищать интересы всех собственников. При составлении устава следует строго соблюдать требования ГК РФ и ЖК РФ, привлекать квалифицированных юристов и вести прозрачную работу с собственниками.
Очень важно помнить, что каждое изменение устава должно проходить через общее собрание собственников и фиксироваться в протоколе, иначе такие изменения могут быть признаны недействительными.
Дата публикации: 24 марта 2026 г.