В соответствии с российским законодательством управляющая организация не всегда обязана заключать договор управления
многоквартирным домом. Существует ряд объективных оснований, позволяющих ей отказаться от заключения договора,
не нарушая при этом права собственников помещений и норм Жилищного кодекса РФ.
Когда может быть дан отказ?
Перечень оснований для отказа зафиксирован в Жилищном кодексе РФ, а также в подзаконных актах Минстроя России.
Ниже приведён исчерпывающий список ситуаций, при которых управляющая компания (УК) вправе отказаться от заключения договора управления.
- Отсутствие технической возможности обслуживания дома
- физический износ дома составляет 70 % и более;
- отсутствуют или неисправны инженерные системы, влияющие на безопасность эксплуатации;
- дом признан аварийным и подлежит сносу/переселению.
- Нарушение порядка выбора управляющей организации
- собрание собственников проведено с нарушением кворума;
- принятое решение не опубликовано в установленный срок;
- отсутствует протокол собрания/решение о выборе УК, подписанное уполномоченным лицом.
- Недостаточное финансирование
- предложенные собственниками тарифы ниже экономически обоснованных;
- собрание отказалось утверждать перечень услуг и работ, необходимых для безопасного содержания дома;
- накопленная задолженность собственников превышает 20 % от годового фонда содержания и ремонта.
- Отсутствие лицевых счетов/технической документации
- не оформлены лицевые счета на каждый объект недвижимости в доме;
- отсутствует технический паспорт дома или данные в нём устарели более чем на 5 лет.
- Риски безопасности и правовые препятствия
- высокая аварийность на инженерных сетях, не позволяющая обеспечить безопасность жильцов;
- наличие судебных споров между собственниками, которые могут повлиять на исполнение договора;
- дом находится в зоне, эксклюзивное обслуживание которой закреплено за другой управляющей организацией.
Как оформить отказ: порядок действий
Управляющая компания обязана оформить отказ в письменной форме и направить его:
- в Жилищную инспекцию региона;
- в администрацию муниципального образования, на территории которого расположен дом;
- собственникам помещений (через объявление на информационном стенде и/или почтовую рассылку).
Срок рассмотрения обращения в Жилищной инспекции составляет не более 15 рабочих дней.
После истечения срока УК вправе прекратить обслуживание дома, если не поступило мотивированных возражений.
Что делает муниципалитет после получения отказа
Если управляющая организация отказалась от договора, обязанность по обеспечению управления домом переходит к органу местного самоуправления.
Последовательность действий муниципалитета следующая:
- Организует открытый конкурс на выбор новой УК или создаёт домовой комитет.
- Временно (до 3 месяцев) может передать дом региональному оператору-застройщику.
- В случае аварийности дома — вносит предложение о переселении жильцов и снос/реконструкцию.
Важные нюансы и практические советы
Для управляющих компаний:
- Фиксируйте все основания для отказа документально (акты обследования, выписки из ЕГРН, фотографии).
- Отправляйте уведомления заказным письмом с уведомлением о вручении.
- Разместите информацию об отказе в ЕГИС ЖКХ в течение 3 рабочих дней.
Для собственников:
- Проверьте, действительно ли причины отказа УК соответствуют перечню, указанному в ЖК РФ.
- Если не согласны с отказом, обращайтесь в Роспотребнадзор или прокуратуру.
- Участвуйте в собрании и выбирайте новую управляющую компанию, чтобы избежать «временного» обслуживания муниципалитетом.
Контакты для обращений и консультаций
- Жилищная инспекция
Телефон: +7 (495) -23-45-67
Сайт: https://www.goszhilinspekция.ru - Единая горячая линия ЖКХ РФ
Телефон: ###-###-#### (круглосуточно) - Приемная Минстроя России
Адрес: 109147, г. Москва, ул. Школьная, д. 1
Телефон: +7 (499) -02-20-00
E-mail: info@minstroyrf.ru - Региональный центр «ЖКХ-Контроль»
Телефон: +7 (483) -00-00-00
Сайт: https://www.jkh-gov.ru
Отказ управляющей организации от заключения договора управления возможен только при строгом соблюдении законодательных оснований.
Как управляющим компаниям, так и собственникам важно помнить о необходимости документального оформления всех действий,
соблюдении сроков уведомления и открытого диалога между сторонами. Это позволит избежать судебных споров и обеспечит бесперебойное
обслуживание многоквартирного дома.