С 1 января 2016 года Жилищный кодекс РФ «открыл» управляющим компаниям официальное право выступать инициатором общего собрания собственников (ОСС) в многоквартирном доме, управляемом по договору управления. Это изменение позволило собственникам оперативнее решать насущные вопросы, а управляющим организациям – эффективнее исполнять свои обязанности. Ниже разберёмся, какие нюансы нужно учитывать, чтобы ОСС, инициированное управляющей организацией, было признано законным.
Кто может быть инициатором ОСС
Перечень лиц, имеющих право инициировать собрание
- Органы местного самоуправления – в случаях, прямо указанных в ЖК РФ (например, при необходимости капремонта).
- Собственники помещений – любой собственник (или группа собственников), доля которых в совокупной площади дома ≥ 10 %.
- Управляющая организация – с , при наличии действующего договора управления (ст. 45 ч.7 ЖК РФ).
- ТСЖ – но только в рамках собрания членов ТСЖ, а не ОСС всех собственников МКД. Для ОСС ТСЖ выступает как «представитель» собственников, но не как самостоятельный инициатор (ст. 45 ч. 4, ч. 7 ЖК РФ).
Важное разграничение: ОСС собственников vs. собрание членов ТСЖ
Иногда путают общее собрание собственников помещений в МКД с собранием членов ТСЖ. Чтобы не нарушить закон, запомните:
- Если дом не создано ТСЖ, проводится ОСС собственников, где инициатором может быть УК.
- Если создано ТСЖ, проводится собрание членов ТСЖ, инициатором которого является правление ТСЖ (ст. 148 ч. 8 ЖК РФ). Для изменения этой нормы потребуется прописать дополнительных инициаторов в уставе ТСЖ.
Пошаговый алгоритм инициирования ОСС управляющей организацией
- Проверка полномочий. Убедитесь, что договор управления действует и не содержит запрета УК инициировать ОСС.
- Формирование повестки дня. Важно указать конкретные вопросы:
- утверждение тарифов/смет;
- выбор способа управления;
- капитальный ремонт и т.д.
- Уведомление собственников. УК должна не позднее чем за 10 дней до даты проведения направить каждому собственнику:
- извещение о проведении ОСС;
- повестку дня;
- форма участия (очное / заочное / смешанное);
- бюллетени для голосования.
- Фиксация кворума и подсчёт голосов. Для кворума требуется присутствие собственников, доля которых ≥ 50 % от общей площади помещений.
- Оформление протокола и уведомление результатов. В течение 3 дней после подведения итогов УК направляет:
- протокол ОСС;
- решения, принятые большинством голосов;
- оповещение о результатах всем собственникам и в Росреестр (при необходимости).
Распространённые ошибки и способы их избежания
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Неправильный расчёт долей собственников | ОСС признаётся нелегитимным, решения – недействительными. | Использовать актуальную выписку ЕГРН; сверять доли по кадастровому номеру. |
| Слишком поздняя рассылка уведомлений (< 10 дней) | Собственники могут оспорить собрание в суде. | Отправлять заказные письма с уведомлением или использовать «Госуслуги/ЖКХ» электронную систему. |
| Отсутствие повестки дня или неверная формулировка вопросов | Решения по «новым» вопросам, не внесённым в повестку, будут аннулированы. | Заранее согласовать повестку на сайте УК/ТСЖ и дать минимум 5 дней на внесение предложений. |
Ситуации, когда УК не может быть инициатором
- Договор управления расторгнут или не продлён.
- В доме создано ТСЖ, и УК не является членом товарищества (в этом случае инициатором собрания членов ТСЖ выступает правление ТСЖ).
- Решением ОСС установлен запрет инициировать собрания именно данной УК (редкий, но возможный случай).
Ответственность за нарушение порядка созыва ОСС
Если УК нарушит сроки или процедуру, собственники могут:
- подать жалобу в жилищную инспекцию;
- обратиться в суд с требованием признать решения ОСС недействительными;
- потребовать компенсации убытков, если из-за нарушения процедуры собственнику причинён материальный вред.
Контакты для консультаций и обращений
- Региональная жилищная инспекция
Адрес: 123456, г. Москва, ул. Жилищная, 10
Тел.: +7 (495) -23-45-67
Сайт: gzhil.mos.ru
E-mail: info@gzhil.mos.ru - Центр «ЖКХ-Контроль» (федеральная горячая линия)
Тел.: ###-###-#### (бесплатно по РФ)
Чат в Telegram: @jkhc_help - Росреестр (получение ЕГРН)
Онлайн-заявка: rosreestr.gov.ru → Услуги → Выписка из ЕГРН
Тел.: +7 (495) -87-12-34 - Консультация юриста по ЖКХ
«ПравоДом»
Тел.: +7 (800) -55-10-20
Сайт: pravodom.ru
Управляющая организация с 2016 года надёжно «встроена» в механизм ЖК РФ как полноценный инициатор общего собрания собственников. Однако право это сопряжено с рядом процедурных требований: соблюдение сроков, кворума, корректность документов. При соблюдении всех норм УК не только легитимно проведёт ОСС, но и укрепит доверие собственников, сократив количество спорных ситуаций в будущем.
Если остались вопросы – обращайтесь по указанным контактам или оставьте заявку на консультацию через сайт вашей управляющей компании.