Почему УК предъявляет требования именно нанимателю
Управляющие организации мотивируют свои иски на арендатора (нанимателя) двумя основными доводами:
- Договор аренды содержит пункт‚ который якобы обязывает арендатора заключать договор управления и нести расходы на общее имущество дома (лифты‚ крыши‚ подъезды‚ земельный участок).
- Ссылка на ст. 616 ГК РФ‚ в которой указано‚ что арендатор должен «нести расходы на содержание имущества».
Четыре ключевых вывода из судебной практики ВАС РФ
- Арендатор не обязан заключать договор управления многоквартирным домом.
Постановление Президиума ВАС РФ от № 16646/10 - Обязанность по содержанию общего имущества лежит на собственнике помещения.
Постановление ВАС РФ от № 15222/11 - Даже если в договоре аренды есть прямое условие‚ оно не может изменить императивные нормы ЖК РФ.
- Арендатор отвечает только за арендованное помещение‚ а не за весь дом.
Решение АС Свердловской обл. от № А60-21609/2012
Пошаговый план действий‚ если УК уже подала иск
Шаг 1. Получите копию иска и приложенных документов
В течение 5 дней со дня получения извещения запросите в канцелярии суда полный комплект документов: договор управления‚ акты сверки‚ платёжные требования.
Шаг 2. Проверьте свою позицию по документам
- Убедитесь‚ что вы не являетесь собственником помещения (предоставьте договор аренды);
- Убедитесь‚ что договор управления заключён собственником‚ а не вами.
Шаг 3. Подготовьте возражения
В возражениях укажите:
- Ссылку на ст. 161‚ 162 ЖК РФ – обязанность по заключению договора управления несёт собственник.
- Ссылку на ст. 616 ГК РФ‚ но с разъяснением‚ что она распространяется только на арендованное помещение.
- Копии прецедентных постановлений ВАС РФ (№ 16646/10‚ № 15222/11).
Шаг 4. Подайте отзыв в суд
Срок – до дня рассмотрения дела (обычно 15–30 дней). Подать можно лично‚ по почте или через ЭП (электронная подпись).
Шаг 5. При необходимости — пригласите юриста
Арбитражный процесс сложен: эксперт поможет грамотно оформить ходатайства и участвовать в заседаниях.
Когда арендатор всё-таки может платить
Исключение составляет ситуация‚ когда:
- Арендатор самостоятельно заключил договор управления с УК и не оспаривает его действительность.
- В договоре аренды есть отдельное соглашение о компенсации собственнику расходов на общее имущество (т.е. вы перечисляете деньги не УК‚ а арендодателю).
Частые ошибки арендаторов
| Ошибка | Почему опасно | Как исправить |
|---|---|---|
| Игнорировать иск | Суд вынесет заочное решение в пользу УК | Обратитесь в суд с возражениями не позднее 10 дней после получения решения |
| Оплатить счёт «для порядка» | Факт оплаты может быть расценён как признание долга | Оплату проводите только по согласованию с собственником и с пометкой «без признания долга» |
| Не сверять объёмы услуг | Возможно завышение тарифов | Запросите акты выполненных работ и сравните с нормативами |
Образец фразы для возражений в суд
«Согласно ст. 161 и 162 ЖК РФ обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом несёт исключительно собственник помещения. В силу Постановления Президиума ВАС РФ от № 16646/10 на арендатора данной обязанности не возлагается. Просим отказать в иске в полном объёме».
Контакты для оперативной помощи
- ГК «АВАЛЬ» (Екатеринбург)
- Телефон: (343) -22-10-20
- Юрисконсульт: Алексей Игоревич Бастов‚ моб. ###-###-####
- Офис: г. Екатеринбург‚ ул. Степана Разина‚ д. 128‚ офис 1
- Онлайн-заявка: ua-aval.ru
- Федеральная горячая линия по арендным спорам
###-###-#### (пн-пт 09:00–21:00 МСК) - Бесплатная консультация по WhatsApp
###-###-#### (ГК «АВАЛЬ»)
Краткий чек-лист «Мой следующий шаг»
- □ Получил(а) иск → сделал(а) ксерокопию для юриста.
- □ Проверил(а)‚ кто собственник (ЕГРН/выписка Росреестра).
- □ Подготовил(а) возражения по образцу (см. п. 6).
- □ Отправил(а) отзыв в суд + заказное письмо УК с копией возражения.
- □ Если сумма иска ≥ 50 000 ₽ → записался(ась) на консультацию к эксперту.
Важно: с 2011 года судебная практика целиком на стороне арендатора. Главное — не игнорировать процесс и вовремя задействовать юриста. Желаем удачи в защите ваших прав!