Дата актуализации: 24 марта 2024 г․ 04:26 (мск)
Основное право на управление
Пункт 2․3 статьи 161 ЖК РФ прямо указывает: управляющая организация осуществляет свою деятельность на основании договора управления‚ заключённого в письменной форме с собственниками помещений многоквартирного дома․
Источник полномочий управляющей компании
- Решение общего собрания собственников (ч․ 3 ст․ 161)․ Только решение на общем собрании наделяет управляющую компанию полномочиями; оно обязательно для всех собственников‚ даже не участвовавших в голосовании․
- Договор управления многоквартирным домом․ Документ должен содержать:
- предмет договора — перечень услуг и работ по содержанию общего имущества;
- размер платы за управление;
- порядок контроля качества услуг;
- ответственность сторон;
- срок действия и условия прекращения․
Лицензионные требования
С деятельность по управлению МКД разрешена только при наличии лицензии на управление жилым фондом‚ выданной Ростехнадзором или региональной лицензионной комиссией (ч․ 1․3 ст․ 161)․
Исключение: ТСЖ‚ ЖК и иные специализированные потребительские кооперативы‚ управляющие домом без лицензии․
Обязанности управляющей компании по закону
- Содержание общего имущества в соответствии с:
- техническими регламентами (ФЗ-384‚ ФЗ-123 и др․);
- правилами Пост․ Правительства РФ № 290/410/491 (утверждённые в редакции ПП РФ от № 71)․
- Предоставление коммунальных услуг надлежащего качества (ПП РФ № 354)․
- Обеспечение безопасности газового оборудования с вводится дополнительный контроль внутридомового газового оборудования (будущая редакция ст․ 161 ч․ 1․1 п․ 2․2)․
- Постоянная готовность инженерных систем к поставке ресурсов (тепло‚ вода‚ электричество‚ газ)․
Порядок заключения договора управления
После принятия решения общего собрания собственников о выборе способа управления (управляющая организация) уполномоченный орган (председатель собрания или инициативная группа) в течение 30 календарных дней обязан:
- направить управляющей компании проект договора;
- подписать договор в течение 10 дней после получения согласованного текста;
- опубликовать договор в ГИС ЖКХ и Едином реестре договоров управления․
Ответственность управляющей компании
| Вид нарушения | Юридические последствия |
|---|---|
| Нарушение требований к качеству коммунальных услуг | Штраф по КоАП РФ ст․ 7․22-7․22․1‚ компенсация убытков собственникам․ |
| Отсутствие лицензии/управление без лицензии | приостановление деятельности (ст․ 14․1․3 КоАП РФ)‚ штраф 300-500 тыс․ руб․ |
| Нарушение правил содержания общего имущества | Взыскание реального ущерба‚ дисквалификация руководителя․ |
Способы изменения управляющей компании
- Решение общего собрания собственников (ст; 161 ч․ 3) — требуется кворум 50 %+1 голос от общей площади‚ принятие решения простым большинством․
- Открытый конкурс органов местного самоуправления (ст․ 161 ч․ 4) — проводится‚ если:
- в течение 6 месяцев не выбран способ управления;
- ранее принятое решение не реализовано;
- договор управления закончился‚ а новый не заключён․
- Судебный порядок — при нарушении условий договора или при наличии существенных недостатков в работе УК․
Переход документации при смене УК
Согласно части 3․1 ст․ 161 прежняя управляющая компания обязана в течение трёх рабочих дней передать:
- техническую документацию на дом;
- ключи‚ коды доступа к оборудованию;
- договоры ресурсоснабжающих организаций;
- электронные базы данных (ГИС ЖКХ‚ лицевые счета)․
Срок действия договора управления
Законодательством срок не ограничен; может быть установлен по соглашению сторон․ При этом:
- стороны могут расторгнуть договор досрочно по решению общего собрания или в одностороннем порядке при существенном нарушении условий;
- по окончании срока действие подлежит автоматическому продлению на тех же условиях‚ если ни одна из сторон не заявила о расторжении не позднее чем за 30 дней до окончания срока․
Контакты для консультаций и обращений
- ГИС ЖКХ (федеральная горячая линия)
☎ ###-###-#### (круглосуточно‚ бесплатно)
https://dom․gosuslugi․ru - Роспотребнадзор
☎ ###-###-#### (по вопросам качества коммунальных услуг)
https://rospotrebnadzor․ru - Региональные министерства ЖКХ
Пример: Москва, https://www․mos․ru/dgi
Санкт-Петербург — https://www․gov․spb․ru/gov/otrasl/zhkh - Консультации юристов по ЖКХ
☎ ###-###-#### (федеральная юридическая служба «ЖКХ-контроль»)
https://жкх-контроль․рф
Управляющая компания получает право управлять многоквартирным домом исключительно на основании решения общего собрания собственников и письменного договора управления․ Любые действия УК без надлежащих правовых оснований (протокола собрания‚ договора‚ лицензии) могут быть оспорены в суде и влекут административную ответственность․