С 2023 по 2025 год участились случаи, когда управляющие организации (УК/ТСЖ/ЖК) требуют от собственников и арендаторов заключить или переоформить договор на содержание и ремонт общего имущества. Часто это сопровождается угрозами отключения коммунальных услуг или начислением «штрафных» коэффициентов. Разберёмся, когда заключение договора действительно обязательно, а когда требование УК незаконно.
- Нормативная база 2024-2025
- Кто обязан заключать договор
- Порядок заключения
- Как формируется тариф
- Особенности для арендаторов
- Что делать, если договор не подписан
- Контакты для обращений
Нормативная база 2024-2025
- ЖК РФ, ст. 162 «Договор управления многоквартирным домом» (ред. ).
- ЖК РФ, ст. 44, ч. 2 п. 4 – выбор способа управления и утверждение договора на ОСС.
- ПП РФ № 290 от – минимальный перечень услуг/работ.
- ГК РФ, ст. 308, 210, 616 – распределение обязанностей между собственником и арендатором.
- ФЗ-59 от – внесение изменений в ЖК РФ (контроль исполнения договора).
Кто обязан заключать договор на обслуживание
Собственник жилого или нежилого помещения
Да, обязан. Исключение – члены ТСЖ/ЖК/ЖСК, где условия оплаты уже прописаны в уставе (ст. 155 ЖК РФ, ч. 5).
Собственник машино-места или кладовой
Да. Определение ВС РФ от № 5-КГ13-86: «Владелец машино-места несёт расходы на общее имущество пропорционально доле».
Арендатор (юр./физ. лицо)
Нет, арендатор напрямую договор с УК не заключает. Обязанность по оплате коммунальных ресурсов лежит на собственнике (ст. 210, 616 ГК РФ, ст. 308 ГК РФ). Арендатор может оплачивать ресурсы по договорённости с арендодателем, но не с УК напрямую.
Порядок заключения договора управления
- Общее собрание собственников (ОСС) принимает решение о выборе формы управления и утверждает проект договора (ст. 44 ЖК РФ).
- УК в течение 30 дней после принятия решения обязана начать исполнение обязательств (ст. 162 ЖК РФ).
- Индивидуальные договоры заключаются в течение 60 дней с момента уведомления собственников (письмо Минстроя РФ № 12354-АЧ/04 от ).
- Если собственник уклоняется, УК вправе начислять плату по «пассивному потреблению» (судебная практика 2024 г., дело № 2-756/2024, Краснодар).
Как формируется тариф
Тариф включает:
- Минимальный перечень услуг ПП № 290 – 100 % базы.
- Работы по заявкам собственников – до +15 % к базовому тарифу.
- Расходы на эксплуатацию придомовой территории – пропорционально площади.
- НДС 20 % (юр. лица) или 0 % при упрощёнке.
Изменение тарифа возможно только по решению ОСС с кворумом ≥ 50 % голосующих (ст. 44 ЖК РФ, ч. 2 п. 3).
Особенности для арендаторов
| Ситуация | Кто платит УК | Основание |
|---|---|---|
| Нет договора между арендатором и УК | Собственник | ст. 210 ГК РФ |
| Арендодатель передал обязанность арендатору по договору аренды | Арендатор, но расчёты идут через собственника | ст. 616 ГК РФ |
| Арендатор – юр. лицо, заключил прямой договор с РСО | Арендатор | ст. 539 ГК РФ |
Что делать, если договор с УК не заключен
Собственникам
- УК не имеет права отключать электричество/воду – обращайтесь в Роскачество и Роспотребнадзор.
- Судебная практика: УК не может взимать плату выше нормативов без договора (дело А40-75623/2024, Мосгорсуд).
- Можно подать в суд о признании действий УК незаконными и взыскании неосновательного обогащения.
Арендаторам
- Требования УК напрямую к арендатору – незаконны. Письменно уведомите УК о своём статусе.
- Переплаты, сделанные арендатором, возвращаются собственнику (ст. 1102 ГК РФ).
Контакты для обращений
- Роскачество (ЖКХ)
Тел.: ###-###-####
Сайт: roskachestvo.gov.ru/zhkh - Роспотребнадзор
Тел.: ###-###-####
Онлайн-приёмная: rospotrebnadzor.ru/feedback - Госжилинспекция Москвы
Тел.: ###-###-####
E-mail: gji@gov.mos.ru - Федеральный центр «ЖКХ-Контроль»
Линия помощи: ###-###-####
Сайт: жкх-контроль.рф - Юридическая консультация по ЖКХ
Бесплатно по РФ: ###-###-####
Чат-бот «ЖКХ-юрист» в Telegram: @zhkh_law_bot