В данной статье мы разберёмся, в каких случаях управляющая компания выступает как подрядчик, какие особенности договорных отношений при этом возникают, и куда обращаться за консультацией или разрешением споров.

Понятие подрядчика в российском праве

Согласно ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определённую работу и сдать её результат, а заказчик обязуется принять результат и оплатить его.

Управляющая компания, независимо от своего «типа» (холдинговая, проектная, ЖКХ, банковская и т.д.), может выступать подрядчиком, если принимает на себя обязательство выполнить работы либо оказывать услуги на возмездной основе.

Когда управляющая компания становится подрядчиком

Управляющая организация в холдинге

В холдинге управляющая компания может:

• самостоятельно реализовывать инвестиционно-строительный проект (строить офис, склад, гостиницу);
• заключать договоры подряда с дочерними обществами на выполнение капитального ремонта, модернизацию оборудования;
• выступать в роли генподрядчика при реализации единого бизнес-процесса (например, создание логистического центра).

Проектная управляющая компания

Созданная «с нуля» для реализации конкретного проекта (технопарк, жилой квартал, объект инфраструктуры), такая компания стандартно заключает договоры подряда с:

1. строительными организациями;
2. проектными институтами;
3. инженерными службами;
4. поставщиками оборудования.

Управляющая компания ЖКХ

По договору управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ) компания может:

• самостоятельно выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества;
• привлекать сторонних подрядчиков (кровельщиков, сантехников, электриков);
• заключать договоры подряда на капитальный ремонт фасадов, кровли, инженерных систем.

Управляющая компания банковского холдинга

Не имея права заниматься строительством самостоятельно, она может выступать заказчиком-застройщиком и заключать договоры подряда на:

• строительство зданий филиалов и головных офисов;
• реконструкцию помещений под технологические центры.

Управляющая компания инвестиционного фонда

Приобретая активы (недвижимость, инфраструктурные объекты) фонд через свою управляющую компанию может:

• заключать договор подряда на капремонт/перепланировку;
• заказывать строительство новых объектов для последующего включения в состав активов фонда.

Особенности договора подряда с управляющей компанией

Предмет договора

Должен быть чётко описан:

• вид работ (строительные, ремонтные, инженерные);
• техническая документация (проект, смета);
• этапы выполнения и приёмки.

Цена и порядок расчётов

Возможны:

• твёрдая цена;
• цена с индексацией;
• возмещение фактических затрат + снижение/повышение (cost-plus).

Сроки и ответственность

Управляющая компания несёт ответственность:

1. за сроки сдачи объекта;
2. качество выполненных работ (ст. 723 ГК РФ);
3. при нарушении требований технадзора или строительных норм.

Неустойка и штрафы

Обычно прописываются:

• пени за просрочку сдачи;
• штраф за выявленные дефекты;
• компенсация убытков заказчика (собственников МКД, пайщиков фонда и др.).

Налоговые и бухгалтерские аспекты

Управляющая компания, выступая подрядчиком:

• применяет ОКВЭД 41-43 «Строительство» при наличии лицензии СРО;
• учитывает доходы и расходы по правилам НК РФ гл. 25, 26.2 или 26.5;
• в ЖКХ может применять УСН 15 %, если не аккредитована как генподрядчик.

Риски и способы их минимизации

Контакты и куда обращаться

Юридические и экспертные организации

• VEGAS LEX — аналитика и сопровождение холдинговых структур
  Сайт: https://www.vegaslex.ru
• Департамент строительства и ЖКХ г. Москвы
  Тел.: +7 (495) -57-40-42
  Сайт: https://stroi.mos.ru
• Федеральная служба по надзору в сфере ЖКХ (Госжилинспекция)
  Тел.: 8 (800) -00-45-34

Саморегулируемые организации (СРО)

• СРО НП «Строительные технологии»
  Тел.: +7 (495) -87-78-90
  E-mail: info@sro-st.ru
• СРО «Инжиниринг-Строй»
  Сайт: https://engstroy.ru

Общественные и государственные инстанции

• Роспотребнадзор — жалобы качество услуг ЖКХ
  Тел.: 8 (800) -55-45-45
• ФАС России, антимонопольные нарушения
  Тел.: +7 (495) -81-19-19

Управляющая компания может одновременно быть и заказчиком, и подрядчиком, в зависимости от того, с кем она вступает в договорные отношения. Правильное определение статуса, формирование чёткого договора подряда и соблюдение лицензионных требований СРО позволят минимизировать юридические и финансовые риски всех участников проекта.