Актуально на 24 марта 2026 г.
Кратко о главном
ТСЖ (товарищество собственников жилья) может не только управлять многоквартирным домом, но и выступать полноценным девелопером: строить новые подъезды, надстраивать мансардные этажи, возводить гаражи, детские площадки и даже целые многоквартирные дома. При этом:
- всё строительство оформляется как самостоятельная хозяйственная деятельность ТСЖ;
- земельный участок остаётся в общей долевой собственности собственников помещений;
- ввод объекта в эксплуатацию требует специальных бухгалтерских проводок, отличающихся от учета в коммерческих ЖК/ЖСК.
Правовое поле
Жилищный кодекс РФ (раздел VI)
Статья 136 ЖК РФ прямо разрешает ТСЖ:
- получать земельные участки в пользование или в общую долевую собственность;
- осуществлять жилищное строительство, реконструкцию, надстройку, расширение многоквартирного дома;
- строить хозяйственные постройки и эксплуатировать их.
Порядок создания ТСЖ-застройщика
Пошаговая схема 2026 г.:
- Шаг 1. Общее собрание собственников принимает решение о строительстве (не менее ⅔ голосов).
- Шаг 2. Уведомляется орган местного самоуправления (МКУ/ГКУ «Инициативное бюджетирование»).
- Шаг 3. ТСЖ заключает договор подряда или создаёт дочернее строительное подразделение.
- Шаг 4. Получается разрешение на строительство (РНС/Главгосэкспертиза).
- Шаг 5. Ввод в эксплуатацию оформляется комиссией при Минстрое России.
Бухгалтерский и налоговый учет
Ключевые проводки при вводе объекта
| Дт | Кт | Содержание операции |
|---|---|---|
| 01 «Основные средства» | 08 «Незавершённое строительство» | Принятие объекта к учёту по утверждённой смете |
| 86 «Целевое финансирование» | 83 «Добавочный капитал» | Отражение целевых взносов собственников на строительство |
Особенности налогообложения ТСЖ-застройщика
- НДС: при реализации «лишних» квартир третьим лицам — по ставке 20 % (п. 3 ст. 164 НК РФ).
- Налог на прибыль: доходы от продажи квартир облагаются по общей ставке 20 %, расходы признаются по правилам ст. 269-272 НК РФ.
- УСН: допустима, но только если ТСЖ не превышает лимитов 150 млн ₽ по доходам и не имеет облигаций (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).
- Имущественные налоги: объекты, построенные для собственников, освобождаются от налога на имущество (п. 1 ст. 378.2 НК РФ).
Распределение построенных объектов между участниками
- Доля собственника определяется из пропорции его площади к общей площади дома.
- Дополнительные квартиры, не вошедшие в доли, могут быть проданы на рынке; выручка идёт на счёт 86 и затем распределяется по решению общего собрания.
- Объекты общего имущества (подвалы, кровля, лифты) остаются в долевой собственности собственников и не облагаются налогом на имущество организаций.
Наиболее частые ошибки ТСЖ-застройщиков
- Ошибка 1. Учёт взносов на счёте 76 вместо 86 → приводит к доначислению НДФЛ у вкладчиков.
- Ошибка 2. Принятие объекта по счёту 01 без корреспонденции со счётом 83 → занижение капитала.
- Ошибка 3. Отсутствие договора подряда → невозможность принять НДС к вычету.
Контакты для консультаций
- Минстрой России
109074, Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 1/1
Тел.: +7 -95 603-77-77
Онлайн-приёмная: minstroy.gov.ru - ФНС России (вопросы по налогам ТСЖ)
Тел.: ###-###-####
Личный кабинет юрлица: lkfl2.nalog.ru - Региональные центры «Госуслуги»
Запись онлайн: gosuslugi.ru - Профильные бухгалтерские компании
«Консультант+» (Центр ЖКХ): consultant.ru>
ТСЖ может строить и реконструировать объекты, сохраняя статус некоммерческой организации. Главное — соблюдать процедуру общего собрания, правильно оформить бухгалтерские проводки и вовремя сдавать отчётность. При необходимости обращайтесь к профильным контактам выше или заказывайте детальную консультацию у аккредитованных аудиторов.