Многие собственники считают‚ что только физическое лицо-собственник может сдавать «свою» квартиру. Однако на практике встречается и другая модель: Товарищество собственников жилья (ТСЖ) само выступает арендодателем и сдаёт жилые или нежилые помещения‚ находящиеся в составе общего имущества дома. Ниже — подробный разбор‚ что законно‚ что рискованно‚ и к кому обращаться за консультацией.

Может ли ТСЖ вообще сдавать квартиры?

• Да‚ но при двух условиях:
  1. такие помещения включены в состав общего имущества (например‚ квартиры на чердаке или в подвале‚ предназначенные для обслуживающего персонала);
  2. на общем собрании собственников (ОСС) принято соответствующее решение и зафиксировано в протоколе (ст. 44‚ 45 ЖК РФ‚ ст. 291 ГК РФ).
• Судебная практика (ВС РФ‚ ВАС РФ) подтверждает: сдача общедомовых помещений в аренду допустима‚ если соблюден процессуальный порядок и цели, обслуживание дома и покрытие расходов на содержание.

Что считается «общим имуществом»

Пошаговый алгоритм для ТСЖ

1. Провести ОСС

   Сформировать повестку: «О разрешении ТСЖ сдавать общее имущество (указать конкретные помещения) в аренду». Кворум — 50 %+1 голос от общей площади. Решение принимается простым большинством.

2. Издать протокол

   В протоколе указать:
   • адрес и кадастровый номер помещения;
   • цели аренды (жилое/нежилое);
   • срок;
   • минимальную ставку арендной платы;
   • полномочия председателя или управляющей компании заключать договоры.

3. Определить цену

   Рекомендовано ориентироваться на рыночную оценку‚ заказанную у независимого оценщика (ст. 421 ГК РФ). Это защитит от претензий налоговой и собственников.

4. Подготовить пакет документов

   • выписка из ЕГРН о правах на дом и помещение;
   • протокол ОСС;
   • утвержденный устав ТСЖ;
   • карточка организации (ИНН‚ ОГРН‚ расчётный счёт);
   • договор аренды по типовой форме.

5. Заключить договор

   Договор подписывает председатель правления (если в уставе прямо разрешено) или уполномоченное лицо по доверенности с вложением копии протокола ОСС.

6. Учёт и налоги

   Арендная плата поступает на расчётный счёт ТСЖ и отражается:
   • в бухгалтерии ТСЖ (счёт 91.1 «Прочие доходы»);
   • в налоговой отчётности (УСН 6 % или 15 %‚ либо НДФЛ 13 %‚ если ТСЖ — некоммерческое партнёрство).

Какие штрафы и риски возможны

• Штраф от ГЖИ до 5 000 руб. на должностное лицо за заключение договора без решения ОСС.
• Оспаривание сделки собственниками через суд (ст; 174 ГК РФ: «сделка‚ заключённая превышении полномочий»).
• Налоговые претензии при заниженной арендной ставке (ФНС может пересчитать НДФЛ/Налог на прибыль).
• Уголовная ответственность по ст. 201 УК РФ (злоупотребление полномочиями) при укрытии доходов.

Что изменится с 2026 года

С вступают в силу поправки к ЖК РФ: владельцы квартир‚ которые не используются более 90 дней подряд‚ будут обязаны либо сдавать жильё‚ либо платить повышенный тариф за коммуналку. Для ТСЖ это расширяет поток потенциальных арендаторов‚ но повышает контроль со стороны муниципалитета.

Пример типового договора (сжатый фрагмент)

ДОГОВОР № ___ аренды жилого помещения
г. Москва «__» ______ 2026 г.

ТСЖ «____________»‚ в лице председателя правления Иванова А.А.‚
действующего на основании протокола ОСС № ___ от «__» ______ 2025 г.‚
именуемое «Арендодатель»‚ с одной стороны‚ и гр. Петров Петр Петрович‚
именуемый «Арендатор»‚ с другой стороны‚ заключили настоящий договор:
Предмет: квартира № 15‚ общей площадью 42 м²‚ расположенная по адресу
 г. Москва‚ ул. Лесная‚ д. 10‚ этаж 5/9.
Срок: 11 месяцев‚ с «__» ______ 2026 г. по «__» ______ 2027 г.
Арендная плата: 45 000 руб./мес.‚ вносится до 5-го числа каждого месяца
 на расчётный счёт ТСЖ.
...

Частые вопросы жильцов

Вопрос: Может ли один из собственников «выгнать» арендатора?

Ответ: Нет‚ если договор подписан надлежащим образом после ОСС. Единственный способ, оспорить протокол собрания в суде.

Вопрос: Куда идут деньги от аренды?

Ответ: На счёт ТСЖ и затем, на содержание дома‚ ремонт‚ закупку оборудования. Распределение фиксируется в годовом отчёте.

Вопрос: Нужно ли регистрировать договор в Росреестре?

Ответ: Жилые договоры до 11 месяцев — не регистрируются. Свыше 11 месяцев — обязательна регистрация (ст. 651 ГК РФ).

Контакты и куда обращаться за помощью

• Федеральная горячая линия ЖКХ: ###-###-#### (круглосуточно‚ бесплатно по РФ).
• Москва‚ юридическая компания «Абонент-Консалт»:
  
  — тел.: +7 (495) -68-44-34
  
  — e-mail: info@abonent.ru
  
  — адрес: г. Москва‚ ул. Большая Семёновская‚ д. 40‚ офис 401
• Региональные центры «Мой дом»:
  
  — Санкт-Петербург: +7 (812) -03-90-90
  
  — Екатеринбург: +7 (343) -00-22-33
• Онлайн-консультации:
  
  — Правовед.ru — https://pravoved.ru
  
  — Госуслуги → «Получить консультацию по ЖКХ» → «ТСЖ/ЖК».

1. Никогда не подписывайте договор без протокола ОСС.
2. Фиксируйте рыночную цену аренды во избежание налоговых претензий.
3. Вкладывайте доход в ремонт дома — тогда жильцы будут заинтересованы в продлении полномочий.
4. Размещайте объявления на проверенных площадках (ЦИАН‚ Домклик‚ Авито-Недвижимость).

Актуально по состоянию на 24 марта 2026 г. Перед любыми действиями рекомендуем уточнять нормы в ЕГРН и свежие разъяснения ФНС.