В 2023–2025 гг. в России вступили в силу ключевые изменения, касающиеся учёта, права собственности и ввода в эксплуатацию многоквартирных домов, которые ещё не завершены. Часто именно товарищество собственников жилья (ТСЖ) становится главным действующим лицом, способным закончить долгострой и защитить права дольщиков. Ниже, подробная инструкция, что делать, если ваш дом признан «объектом незавершённого строительства» и в нём решено создать ТСЖ.
Содержание
- Как понять, что дом — объект незавершённого строительства (ОНС)
- Может ли ТСЖ завершить строительство: 5 юридических оснований
- Пошаговый алгоритм действий ТСЖ
- Как вести бухгалтерский и кадастровый учёт ОНС
- Типичные риски и как их минимизировать
- Контакты организаций и госорганов, куда обращаться
Признаки объекта незавершённого строительства (ОНС)
Согласно ГрК РФ, ст. 55.34 и разъяснениям Росреестра, дом считается ОНС при одновременном наличии следующих признаков:
- Наличие капитального фундамента (или аналогичных несущих конструкций);
- Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию;
- Строительство не завершено полностью (отсутствуют инженерные сети, отделка, МОПы и т. д.);
- Земельный участок под объектом оформлен и внесён в ЕГРН;
- До регистрации прав собственности на квартиры — помещения технически ещё не являются «квартирами».
Может ли ТСЖ завершить строительство: 5 юридических оснований
- Договор долевого участия (ДДУ) переведён в ТСЖ по решению общего собрания дольщиков (ФЗ-214, п. 2 ст. 7).
- Застройщик признан банкротом: конкурсный управляющий передаёт незавершённый объект дольщикам, которые создают ТСЖ для достройки (ст. 201.6 ФЗ-127).
- Региональный оперативный штаб ФОНД ЗАЩИТЫ ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ может передать объект в управление ТСЖ при дефиците средств фонда.
- Бюджетное софинансирование: если часть средств шла из бюджета, ТСЖ может заключить соглашение о дофинансировании с органами власти (ПП РФ №1333 от ).
- Добровольное объединение собственников: даже если дом ещё не сдан, но >50 % площадей продано, собственники могут зарегистрировать ТСЖ и принять решение о достройке.
Пошаговый алгоритм действий ТСЖ
Шаг 1. Подготовительное собрание
Необходимый кворум: >50 % голосов от общей площади проданных помещений.
Повестка:
- создание ТСЖ;
- утверждение сметы достройки;
- выбор председателя и ревизора.
Шаг 2. Регистрация ТСЖ в ФНС
Подать форму № Р11001 через МФЦ или Госуслуги. Срок — 3 рабочих дня. Приложить:
- протокол собрания;
- копии ДДУ или предварительных договоров;
- список учредителей-физлиц (паспортные данные, ИНН, доли).
Шаг 3. Получение разрешений на достройку
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), в МФЦ.
- Экспертиза проектной документации, если изменились конструкции.
- Разрешение на строительство — в Минстрое региона.
- Акт ввода в эксплуатацию, после завершения строительства.
Шаг 4. Финансирование
Возможные источники:
- Добровольные взносы собственников (по квадратуре);
- Заём в банке под залог будущих квартир (ипотечный сертификат ТСЖ);
- Субсидия из регионального фонда долевого строительства;
- Государственная программа «Реновация» (если дом в плане реновации).
Бухгалтерский и кадастровый учёт ОНС
Бухгалтерский учёт
В балансе ТСЖ объект отражается как «Незавершённое строительство» (счёт 08 «Вложения во внеоборотные активы»). Поступление денег от пайщиков — 86 «Целевое финансирование». В конце каждого отчётного периода делается сверка:
- фактические затраты на строительство;
- полученные и предстоящие взносы.
Кадастровый учёт
- Подать технический план ОНС в Росреестр через МФЦ или кадастрового инженера.
- После ввода в эксплуатацию — подать «Акт ввода» и получить кадастровые паспорта на квартиры.
- Затем регистрируются права собственности пайщиков в ЕГРН.
Типичные риски и как их минимизировать
| Риск | Причина | Как избежать |
|---|---|---|
| Отказ в регистрации ТСЖ | Недостаточный кворум или ошибки в форме Р11001 | Проверить кворум нотариусом, использовать шаблон Минюста |
| Долги застройщика перед подрядчиками | Арест на объект | Запросить выписку из ЕГРН об обременениях до регистрации ТСЖ |
| Рост сметы | Инфляция, подорожание материалов | Заключить фиксированный контракт с подрядчиком на 12 мес. |
| Невозможность получить ипотеку | Банки не кредитуют ТСЖ | Выбрать банки-партнёры по госпрограмме «Дом.рф» |
Куда обращаться: перечень контактов
Федеральные органы
- Росреестр (по вопросам ЕГРН и регистрации ТСЖ)
Горячая линия: ###-###-####
Онлайн-приём: https://rosreestr.gov.ru - Минстрой России
Тел.: +7 (495) -29-40-44
E-mail: info@minstroyrf.ru - Фонд защиты прав дольщиков
Тел.: ###-###-####
Онлайн-заявка: https://fondzhilish.ru
Региональные примеры (замените на свой регион)
- Москва
Департамент градостроительной политики: +7 (495) -77-77-77
Мой Дом → https://dom.mos.ru - Санкт-Петербург
Комитет по строительству: +7 (812) -76-66-00
E-mail: stroi@gov.spb.ru - Казань
Министерство строительства РТ: +7 (843) -60-45-45
Онлайн-обращения: https://pravmin.tatarstan.ru
Юридические и кадастровые компании (пример)
- «Гарант-Консалт» — оформление ТСЖ под ключ
Тел.: ###-###-#### - «СМВ ГРУПП» — технические планы, кадастровые работы
Тел.: ###-###-####