С 2026 года пороги для применения упрощённой системы налогообложения (УСН) выросли, а требования к раздельному учёту денежных потоков стали жёстче.
Главное правило для ТСЖ: при УСН облагаются только доходы от собственной предпринимательской деятельности.
Ниже — подробный разбор по категориям поступлений, проводки и контакты, куда обратиться при спорных вопросах.
Платежи собственников: что попадает в базу УСН
Целевые взносы и членские паи
- Паевые взносы и членские взносы — не признаются доходом.
Это целевое финансирование на содержание и ремонт МКД (письмо Минфина № 03-07-07/82927 от 2017 г.).
Бухгалтерская проводка:Дт 51 Кт 86, поступление целевых средств. - Налоговый учет: суммы отражаются в книге учета доходов и расходов УСН в графе «Не учитывается в составе доходов».
Коммунальные платежи
- Если ТСЖ выступает посредником и собирает с жильцов платежи за ЖКХ, затем перечисляет ресурсоснабжающим организациям, то:
- Доходом считается лишь комиссионное/агентское вознаграждение, указанное в договоре (п; 1 ст. 346.15 НК РФ).
- Проводки:
Дт 51 Кт 76— поступление платежей от жильцов.Дт 76 Кт 51, перечисление поставщикам.Дт 76 Кт 90-1— доход от комиссии.
- Если ТСЖ самостоятельно реализует коммунальные услуги, то вся выручка считается доходом УСН (постановление ВС РФ от № 307-КГ18-918).
Добровольные целевые взносы на капремонт
- Не облагаются при условии строгого раздельного учёта на отдельном счёте:
Дт 51 (спец. счёт) Кт 86. - Иначе налоговая может квалифицировать средства как безвозмездное поступление (подп. 3 п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
Другие доходы ТСЖ на УСН
| Вид поступления | Признаётся доходом УСН? | Комментарий / проводки |
|---|---|---|
| Сдача в аренду общего имущества (антенна, кровля, подвал) | Да | Дт 51 Кт 90-1 — вся арендная плата входит в базу УСН. |
| Проценты на остатки на расчётном счёте | Да | Дт 51 Кт 91-1 — проценты учитываются в доходе на дату поступления. |
| Аванс за будущий период (например, за 3 месяца вперёд) | Да | По кассовому методу аванс учитывается в момент поступления (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). |
| Возврат переплаты от РСО за прошлый период | Нет (если ранее не признавался доходом) | Дт 51 Кт 76 — корректировка без отражения в доходах УСН. |
Пошаговый алгоритм для бухгалтера ТСЖ
- Открыть два счёта в банке: расчётный (для собственной деятельности) и специальный (целевое финансирование).
- В 1С или другой программе создать раздельные субсчета:
- 86.1 — целевые взносы (не доход).
- 62.1 — расчёты с жильцами за коммуналку (посредник).
- 90.1 — собственные услуги и аренда (доход УСН).
- Каждый день сверять оборотку
90.1с КУДиР УСН: только строки, относящиеся к собственной выручке. - Раз в квартал проводить реестровую проверку (контроль Минфина № 03-07-07/82927) и корректировать ошибки до 25-го числа следующего месяца.
Частые ошибки и как их исправить
- Ошибка: включили в доход УСН всю коммунальную оплату.
Исправление: применить корректирующий документ (бухгалтерская справка) и уточнённую декларацию УСН за предыдущий квартал. - Ошибка: не разделили проценты по счетам.
Исправление: распределить проценты пропорционально остаткам и пересчитать налог. - Ошибка: забыли указать агентский договор в пояснительной записке.
Исправление: внести дополнение в учетную политику и приложить копию договора к декларации.
Контакты для обращений
Возникли спорные вопросы — звоните и пишите:
- Федеральная налоговая служба РФ
- Единая горячая линия: ###-###-#### (бесплатно по РФ)
- Онлайн-консультация через сервис «Обратная связь ФНС»
- Личный кабинет налогоплательщика → раздел «Обращения»
- Минфин России
- Почта: info@minfin.gov.ru
- Раздел «Письменные обращения» на сайте minfin.gov.ru
- Гарант.Ру (правовая база)
- Тел.: +7 (495) -67-55-55
- Круглосуточный чат на сайте garant.ru
- КонсультантПлюс
- Линия консультаций: ###-###-####
- E-mail для юридических лиц: ur@consultant.ru
Обновлено 24 марта 2026 г. Перед подачей декларации рекомендуем проверить сведения на официальных сайтах контролирующих органов.