В многоквартирном доме, где создано товарищество собственников жилья (ТСЖ), имущество делится на три юридически значимых блока. Однако не все жильцы разделяют эти категории, из-за чего возникают споры, дублирующиеся платежи и даже судебные иски. Ниже ‒ подробная «карта имущества ТСЖ» с примерами, цифрами и контактами инстанций, куда можно обратиться за уточнением.

Содержание

1. Три вида имущества в доме с ТСЖ
2. Откуда берётся имущество ТСЖ
3. Как учитывать имущество в бухгалтерии и налогах
4. Частые ошибки и как их избежать
5. Контакты и образцы документов

Три вида имущества в доме с ТСЖ

Общее имущество собственников (ОИС)

Состав:
• Конструктивные элементы: фундамент, несущие стены, перекрытия, кровля;
• Инженерные сети лестничных клеток: стояки, электрощиты, лифты;
• Места общего пользования: подъезды, лестницы, чердаки, подвалы, двор-парковка (если земельный участок не выделен в собственность ТСЖ);

Кому принадлежит: всем собственникам помещений в доме в долях, пропорциональных площади их квартир/нежилых помещений.
Распоряжение: решается на общем собрании собственников (ОСС) -0 %+1 голос от общей площади дома.

Индивидуальное имущество собственников

Состав: квартиры, офисы, машино-места, оформленные в собственность конкретных лиц.
Роль ТСЖ: не владеет и не управляет, но может оказывать услуги (например, договор на капремонт внутри квартиры).

Имущество самого ТСЖ

Состав:
• Денежные средства: целевые взносы, членские взносы, резервный фонд;
• Материальные активы: купленные ТСЖ для нужд дома – газонокосилка, камеры видеонаблюдения, детская площадка;
• Земельный участок (если оформлен на ТСЖ по договору аренды или в собственность).

Юрлицо: ТСЖ вправе продавать, сдавать в аренду или списывать это имущество без ОСС, если не противоречит уставу.

Откуда берётся имущество ТСЖ

Схема «деньги → актив»

1. Собрание утверждает смету (ремонт кровли – 1,2 млн ₽).
2. Расходы оплачиваются со счёта ТСЖ.
3. Новая кровля по акту приёма-передачи записывается на баланс ТСЖ как «основное средство».
4. Амортизация отражается в бухгалтерии (п. 17 ФСБУ 6/2020).

Как учитывать имущество в бухгалтерии и налогах

Бухгалтерский учёт

• План счетов: счёт 01 «Основные средства» – для имущества стоимостью > 100 000 ₽ и сроком > 12 мес.
• Амортизация: линейный метод по классам КОСГУ 310 «Увеличение стоимости основных средств».
• Учетная политика должна быть утверждена на ОСС.

Налог на прибыль и УСН

Доходы от взносов на содержание общего имущества не включаются в налоговую базу по УСН (письмо Минфина РФ от № 03-11-11/113301).
Арендная плата или рекламные доходы – облагаются по ставке 6 % (УСН «доходы») или 15 % (УСН «доходы-расходы»).

НДФЛ и членские взносы

Членские взносы жильцов не являются доходом физлица, НДФЛ не удерживается (п. 31 ст. 217 НК РФ).

Частые ошибки и как их избежать

Контакты и образцы документов

Где получить данные по площади дома

• ГИС ЖКХ: dom.gosuslugi.ru
• Реформа ЖКХ: reformagkh.ru
• Росреестр: кадастровая выписка через rosreestr.gov.ru
• БТИ/Техпаспорт: в местном филиале БТИ или МФЦ

Куда относить документы

Бесплатные образцы документов

• Протокол общего собрания о создании ТСЖ (DOCX)
• Договор управления общим имуществом (PDF)
• Акт приёма-передачи имущества ТСЖ (XLSX)

Телефоны «горячих линий»

• Минстрой России: +7 (495) -23-54-44
• Госжилинспекция Москвы: +7 (495) -87-44-44
• ФНС (консультации по УСН): ###-###-####