Актуальность темы. Каждый владелец квартиры в многоквартирном доме автоматически становится обладателем доли в праве общей собственности на общедомовое имущество. Однако практика показывает: далеко не все понимают, в каком размере формируется эта доля, равен ли объём прав всех собственников и как ТСЖ может распоряжаться таким имуществом. Ниже — подробный разбор на основании судебных прецедентов, норм ЖК РФ и разъяснений профильных ведомств;
Что такое «общая долевая собственность» в контексте ТСЖ
Под термином «общая долевая собственность» в многоквартирном доме понимается владение, пользование и распоряжение:
- несущими конструкциями;
- механическим, электрическим, сантехническим оборудованием вне или внутри квартир;
- подвалами, чердаками, крышей, лифтовыми шахтами, придомовой территорией;
- вспомогательными помещениями (пример — оспариваемые в суде подвалы 5-Н и 6-Н по ул. Академика Павлова, 16-б).
Каждая доля выражается в виде конкретного процентного или квадратного соотношения к общей площади всех помещений дома и закрепляется за конкретным собственником на весь период владения квартирой (ст. 37, 289 ЖК РФ).
Формула расчёта доли
Доля собственника = Площадь его квартиры ÷ Суммарная площадь всех помещений в доме
Таким образом:
- если площадь квартиры 45 м², а общая площадь дома 4 500 м², доля составляет 1 %;
- доли автоматически не равны — они пропорциональны размеру собственности.
Равны ли права членов ТСЖ и не являющихся членами собственников?
Краткий ответ: да, равны, но с нюансами.
Сравнительная таблица
| Критерий | Член ТСЖ | Не член ТСЖ |
|---|---|---|
| Доля в общем имуществе | Определяется площадью квартиры, не зависит от членства | |
| Право голоса на ОСС | Одна квартира = один голос (ст. 45 ЖК РФ) | |
| Доступ к счетам ТСЖ | Полный | Ограничен, но вправе получать выписки по запросу |
| Выбор правления | Может избираться и быть избранным | Не может входить в правление, но контролирует решения через ОСС |
Как ТСЖ может (и не может) распоряжаться общим имуществом
Правила распоряжения
- Без решения ОСС правление ТСЖ может только содержать имущество, заключать договоры на поставку ресурсов, проводить текущий ремонт.
- С решением ОСС (кворум 50 %+ голосов) — сдавать в аренду подвалы/чердаки, перепланировать, продавать или обменивать.
- Исключение: если речь идёт о продаже части общего имущества, потребуется 100 % голосов собственников (ч. 3 ст. 36, 44 ЖК РФ).
Практический кейс из судебной практики
ТСЖ «Алмаз» (СПб) обратилось в Арбитражный суд с иском к КУГИ о признании права общей долевой собственности именно членов товарищества на подвалы 5-Н и 6-Н. Суд указал: права возникают у всех собственников квартир пропорционально их площади, а не у юрлица «ТСЖ». Поэтому иск был переформулирован как требование о признании долей за конкретными собственниками.
Как разделить лицевые счета в условиях долевой собственности
- Основание: долевая собственность или судебный акт о разделе имущества.
- Документы:
- выписка ЕГРН с долями;
- соглашение между собственниками или решение суда;
- заявление в ТСЖ/УК.
- Куда обращаться:
- в УК/ТСЖ — для разделения лицевого счёта;
- в суд — при спорах или отказе УК/ТСЖ.
Контакты для обращений
Федеральные и муниципальные инстанции
- Госжилинспекция Санкт-Петербурга
Адрес: ул. Марата, 50
Телефон: 8 (800) -07-07-07
Онлайн-обращение: zkgi.gov.spb.ru - КУГИ СПб (Комитет по управлению городским имуществом)
Адрес: Садовая ул., 28
Телефон: +7 (812) -76-55-55 - Арбитражный суд Санкт-Петербурга и ЛО
Адрес: Сытнинская ул., 10/12
Телефон: +7 (812) -27-38-60
Подать иск онлайн: kad.arbitr.ru
Федеральные интернет-ресурсы
- Госуслуги — подача жалоб на ТСЖ/УК: gosuslugi.ru
- ЖКХ Контроль, проверка начислений и долей: жкх.рф
- Фонд «ЖКХ» — разъяснения по долевой собственности: dom.gosuslugi.ru
Главное коротко
Доли в праве общей собственности не равны и определяются площадью квартиры.
Все собственники, включая не членов ТСЖ, имеют равные права на голос и долю.
ТСЖ может распоряжаться общим имуществом только по решению ОСС.
При спорах — в суд; при разделе счетов — в УК или ТСЖ с пакетом документов.