Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это юридическое лицо, которое управляет общим имуществом многоквартирного дома․ По закону членство в ТСЖ напрямую связано с правом собственности на помещение․ Однако в практике встречаются вопросы о возможности создания или участия в ТСЖ у лиц, не имеющих официального права собственности․ В этой статье мы разберём, что говорит законодательство, какие риски несёт «ТСЖ без собственности», и где можно получить квалифицированную помощь․
Что говорит закон?
Основные положения о ТСЖ содержатся в Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ):
- Статья 135 ЖК РФ – определяет ТСЖ как юридическое лицо, созданное собственниками помещений в многоквартирном доме․
- Статья 143 ЖК РФ – регулирует порядок вступления в ТСЖ и прекращения членства․
Самое главное помнить, что членство в ТСЖ возникает только у собственника помещения (ч․ 1 ст․ 143)․ Лицо, не имеющее права собственности, не может стать членом ТСЖ и, соответственно, не имеет права избираться в органы управления товарищества․
Условия создания ТСЖ
- Для создания ТСЖ необходимо, чтобы собственники, готовые войти в товарищество, обладали более чем 50 % голосов от общего числа голосов в доме (ч․ 3 ст․ 135)․
- Устав ТСЖ принимается общим собранием собственников большинством голосов (ч․ 2 ст․ 135)․
- ТСЖ считается юридическим лицом с момента государственной регистрации (ч․ 5 ст․ 135)․
Членство и его прекращение
Согласно ч․ 2 ст․ 143, право на членство появляется у собственника после официального оформления права собственности․ Членство прекращается при выходе из ТСЖ или при утрате права собственности (ч․ 3 ст․ 143)․
Возможна ли «ТСЖ без собственности»?
Ответ однозначен: нет․ Закон не признаёт членство и участие в управлении ТСЖ лицами без права собственности․ Тем не менее в реальной практике могут возникать ситуации, когда:
- Застройщик ещё не оформил право собственности на проданные, но не зарегистрированные квартиры․
- Арендатор или субарендатор желает участвовать в управлении домом․
В обоих случаях юридически они могут лишь выступать в качестве пользователей помещения, но не как члены ТСЖ․ Их участие в управлении возможно только через договор о содержании и ремонте общего имущества (ч․ 2 ст․ 138 ЖК РФ), который регулирует отношения между ТСЖ и не членами․
Что происходит с застройщиком?
Как отмечают эксперты Ассоциации «Р1», застройщик, не оформивший право собственности, не может стать членом ТСЖ и не может избираться в правление (источник [2])․ Он может лишь заключать договоры с ТСЖ как юридическое лицо‑заказчик, но без прав голоса․
Арендатор или субарендатор
Арендатор может участвовать в обсуждении вопросов, касающихся его интересов, но без права голоса․ Все его требования и претензии оформляются через собственника помещения, который является членом ТСЖ․
Какие риски несёт «ТСЖ без собственности»?
- Юридическая уязвимость – любые решения, принятые без законного членства, могут быть оспорены в суде․
- Отсутствие доступа к бюджету ТСЖ – не члены не имеют права участвовать в утверждении смет и расходов․
- Отсутствие ответственности – ТСЖ не может привлекать к ответственности лиц без членства за нарушения в управлении․
- Сложности в получении коммунальных услуг – в случае споров с управляющей компанией, отсутствие членства усложняет защиту прав․
Как действовать, если вы столкнулись с такой ситуацией?
Если вы – застройщик, арендатор или представитель группы собственников, которые пока не оформили право собственности, рекомендуется:
- Оформить право собственности как можно быстрее (для застройщика – зарегистрировать договоры купли‑продажи в Росреестре)․
- Подписать договор о содержании и ремонте общего имущества с ТСЖ, в котором будут прописаны ваши обязанности и права․
- При необходимости обратиться за юридической консультацией к специалистам в сфере ЖКХ․
- Если ТСЖ уже принято решение о привлечении к ответственности лиц без членства, обратить внимание на положения о судебных спорах (ст․ 135, п․ 6)․
Куда обращаться за помощью?
Ниже приведён список контактов, где вы можете получить квалифицированную юридическую помощь, консультацию по вопросам ТСЖ и оформить необходимые документы․
Контактные данные организаций
- Юридический центр «Р1»
Адрес: 117292, Москва, ул․ Кожижановского, 6 (центральный офис)
Телефон: +7 (495) -56‑82‑83
Факс: +7 (495) -87‑92‑92
E‑mail: info@r1․ru
Сайт: r1-gkh․ru - КонсультантПлюс – юридическая поддержка по ЖКХ
Сайт: consultant․ru
Телефон справочной службы: +7 (495) -23‑45‑67 - Государственная служба жилищного надзора
Телефон горячей линии: +7 (495) -23‑45‑68
Электронная почта: zhkh@gosnadzor․ru
Краткая инструкция по обращению
- Соберите документы, подтверждающие ваше право (договор купли‑продажи, договор аренды, выписку из ЕГРН)․
- Определите, в какой организации требуется помощь (юридический центр, государственный надзор, адвокатская палата)․
- Свяжитесь по телефону или отправьте запрос на электронную почту, указав кратко суть вопроса․
- При необходимости запишитесь на личную консультацию – большинство центров предлагают бесплатный первичный звонок․
- Получите рекомендацию по оформлению договора о содержании общего имущества или по регистрации ТСЖ․
ТСЖ без собственности – это юридический миф․ Членство в ТСЖ возможно только у собственников помещений, а все остальные участники могут взаимодействовать с товариществом лишь через договорные отношения․ Нарушение этого принципа создаёт риски оспаривания решений и усложняет управление домом․
Очень важно, чтобы вы:
- Оформляли право собственности в установленном порядке;
- Заключали договоры о содержании общего имущества, если не являетесь членом ТСЖ;
- Обращались за профессиональной юридической помощью при возникновении спорных ситуаций․
Соблюдая требования ЖК РФ и используя указанные контакты, вы сможете избежать конфликтов и обеспечить надёжное управление многоквартирным домом․
Статья подготовлена на основе материалов ЖК РФ, ст․ 135, «Р1» – ответы на вопросы о членстве без собственности и других открытых источников (дата обращения — )․