Товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ) — это некоммерческая организация, созданная в форме товарищества собственников недвижимости, которая объединяет собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. В рамках жилищного права ТСЖ регулируется главой 13 Жилищного кодекса РФ и отдельными нормами Гражданского кодекса РФ.

Правовое положение ТСЖ

Терминология и нормативная база

• Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) — применяет термин «товарищество собственников жилья» (гл. 13–14).
• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ, ст. 123.12, ст. 291), вводит более широкий термин «товарищество собственников недвижимости», который охватывает не только ТСЖ, но и ТСН (товарищество собственников недвижимости).
• Федеральный закон от — внес изменения в ГК РФ, закрепив новую организационно-правовую форму ТСН, не отменяя при этом классического ТСЖ.

Основные признаки ТСЖ

1. Некоммерческая организация — не преследует цель извлечения прибыли; доходы направляются на содержание имущества.
2. Добровольность участия — членство возникает на основании письменного заявления собственника (ст. 144 ЖК РФ).
3. Единство дома — в одном многоквартирном доме может быть создано только одно ТСЖ (ст. 136 ЖК РФ).
4. Юридическое лицо — приобретает права и обязанности с момента внесения записи в ЕГРЮЛ.
5. Непереводимость формы — закон не допускает преобразования ТСЖ в иной вид юрлица (ст. 291 ГК РФ);

Создание и государственная регистрация ТСЖ

Порядок создания

• Собрание собственников помещений (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).
• Принятие решения о создании ТСЖ не менее чем 2/3 голосов от общей площади (ст. 45 ЖК РФ).
• Утверждение устава, избрание органов управления (председатель, правление, ревизионная комиссия).
• Подача документов в налоговый орган по месту нахождения дома для внесения в ЕГРЮЛ.

Учредительные документы

1. Устав ТСЖ — основной документ; должен содержать:
   • наименование, место нахождения;
   • предмет и цели деятельности;
   • условия и порядок вступления/выбытия членов;
   • права и обязанности членов;
   • структуру органов управления и контроля;
   • порядок формирования и расходования средств.
2. Решение собрания о создании.
3. Заявление по форме Р11001 (ФНС).

Права и обязанности ТСЖ

Обязанности ТСЖ (ст. 135, 152 ЖК РФ)

• Обеспечивать содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
• Проводить капитальный ремонт и текущее обслуживание инженерных систем.
• Взимать взносы и платежи с собственников.
• Соблюдать жилищное законодательство, устав и решения общих собраний.
• Вести бухгалтерский и управленческий учёт.

Права ТСЖ

• Заключать договоры с ресурсоснабжающими и управляющими организациями.
• Предъявлять иски о взыскании задолженности по коммунальным платежам (ст. 135 ЖК РФ).
• По договору между ТСЖ создавать объединения (ассоциации, союзы) для защиты общих интересов (ст. 135 ЖК РФ).
• Распоряжаться общим имуществом в пределах, установленных законом и уставом.

Членство в ТСЖ

Возникновение членства (гл. 14 ЖК РФ)

Членство возникает у собственника помещения с момента подачи заявления о вступлении в ТСЖ. Если собственник не подал заявление, но владеет помещением в доме, где создано ТСЖ, он считается обязанным участником: уплачивает взносы, но не имеет права голоса до официального вступления.

Прекращение членства

• Добровольное заявление о выходе.
• Переход права собственности к новому лицу (новый собственник вступает автоматически).
• Ликвидация ТСЖ.

ТСЖ vs ТСН vs ЖСК: чем отличаются?

Объединения ТСЖ

Два и более ТСЖ могут создать ассоциацию или союз для совместного представления и защиты интересов (ст. 135 ЖК РФ). Такое объединение:

• является некоммерческой организацией;
• регистрируется в ЕГРЮЛ по правилам законодательства о некоммерческих организациях;
• имеет право совместно закупать ресурсы, проводить масштабные ремонты, участвовать в судебных процессах.

Ликвидация и реорганизация ТСЖ

• Производится по общим правилам гражданского законодательства о ликвидации юридических лиц (ст. 291 ГК РФ).
• Нельзя преобразовать ТСЖ в ЖКС, ЖСК или коммерческую управляющую компанию.
• Решение о ликвидации принимается общим собранием членов ТСЖ не менее чем 2/3 голосов от общей площади помещений.

Практические рекомендации собственникам

1. Перед созданием ТСЖ проведите независимую экспертизу состояния дома и расчёт будущих затрат.
2. Устав согласуйте с юристом, особое внимание уделите порядку распределения голосов и взносам.
3. Открывайте отдельный расчётный счёт и ведите прозрачную бухгалтерию.
4. Регулярно информируйте жильцов о расходах и планах работ — минимизирует конфликты и долги;
5. Используйте электронные системы голосования для повышения явки на общих собраниях.

Контакты для обращений

Государственные органы

• ФНС России (ЕГРЮЛ)
  Официальный сайт: www.nalog.gov.ru
  Телефон горячей линии: ###-###-####
• Минстрой России
  Официальный сайт: minstroy.gov.ru
• Росреестр — регистрация прав на недвижимость
  Телефон: ###-###-####

Региональный уровень (Тольятти)

• Администрация городского округа Тольятти, отдел ЖКХ
  Адрес: 445020, г. Тольятти, ул. Советская, 47, каб. 214
  Телефон: +7 (8482) -1-10-20
  E-mail: info@tgl.ru
• Жилищная инспекция Самарской области в г. Тольятти
  Адрес: 445000, г. Тольятти, ул. Молодёжная, 1а
  Телефон: +7 (8482) -3-42-21
• МФЦ «Мои документы»
  Адрес: 445043, г. Тольятти, ул. Базы Авиационной, 15
  Телефон: ###-###-####

Общественные и консультационные ресурсы

• Ассоциация ТСЖ и ТСН Самарской области
  Координатор: +7 (917) -23-45-67
  E-mail: help@samara-tsj.ru
• Юридическая служба «ЖКХ-Консультант»
  Круглосуточная линия: ###-###-####

Важно! Перед обращением в любую инстанцию подготовьте копии устава ТСЖ, протоколы собраний и финансовую отчётность — это ускорит рассмотрение вопроса.