Дата актуализации: 23 марта 2026

С 1 сентября 2014 года в российское законодательство введена новая организационно-правовая форма — товарищество собственников недвижимости (ТСН). Однако и поныне во многих документах фигурирует привычное товарищество собственников жилья (ТСЖ), закреплённое в Жилищном кодексе РФ (ст. 135–152). Чем они отличаются, что указывать в учредительных документах и какие контакты нужны для консультаций — разберёмся подробно.

ТСЖ: понятие и правовая база

• ЖК РФ, ст. 135: ТСЖ — некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в одном многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом.
• Регулируется исключительно Жилищным кодексом РФ и Федеральным законом «О некоммерческих организациях».
• Виды деятельности: эксплуатация, текущий и капитальный ремонт, сбор взносов, взыскание долгов.

ТСН: понятие и правовая база

• ГК РФ, ст. 123.12: ТСН — добровольное объединение собственников любых типов недвижимости (квартиры, офисы, склады, садовые дома, гаражи и т.д.).
• Универсальная форма: может объединять владельцев нескольких домов, коттеджных посёлков, даже смешанных объектов.
• Регистрируется по ГК РФ, гл. 4.1 и тем же законом «О некоммерческих организациях».

Сравнительная таблица ТСЖ vs ТСН

Что писать в учредительных документах

1. Если дом один и только жилой:
   • Наименование: «Товарищество собственников жилья „Победа“»
   • Основание: ЖК РФ, ст. 135–152
2. Если несколько домов/нежилая недвижимость:
   • Наименование: «Товарищество собственников недвижимости „Солнечный“»
   • Основание: ГК РФ, ст. 123.12–123.12.10
3. Важно: при смене формы (ТСЖ → ТСН) требуется перерегистрация в ИФНС с внесением изменений в ЕГРЮЛ.

Пошаговый алгоритм создания ТСЖ/ТСН (2026)

1. Общее собрание собственников (очно/заочно).
2. Принятие решения (>50 % голосов от общей площади).
3. Разработка и утверждение учредительных документов:
   • Устав
   • Решение/протокол собрания
   • Список учредителей (ФИО, доли)
4. Оплата госпошлины 4 000 ₽ (РФ).
5. Подача комплекта в ИФНС (форма Р11001 + документы).
6. Получение выписки ЕГРЮЛ (срок до 3 рабочих дней при электронной подаче).
7. Открытие расчётного счёта, изготовление печати.
8. Регистрация в ГИС ЖКХ и ПФР/ФСС (при найме сотрудников).

Плюсы и минусы форм

ТСЖ

• Плюсы:
  • Чёткая нормативная база ЖК РФ
  • Простота ведения учёта (один объект)
  • Банки легко открывают счета
• Минусы:
  • Нельзя управлять другими видами недвижимости
  • Жёсткие требования к отчётности

ТСН

• Плюсы:
  • Гибкость (жилая, коммерческая, садовая недвижимость)
  • Возможность объединения нескольких домов/территорий
  • Оптимизация расходов при масштабных проектах
• Минусы:
  • Более сложная бухгалтерия при разнородных объектах
  • Необходимость детально прописать цели в уставе

Частые ошибки при регистрации

• Указание «ТСЖ» при наличии нежилых помещений в доме → отказ ИФНС (исправляется на «ТСН»).
• Отсутствие кворума (>50 %) на собрании.
• Несоответствие формы Р11001 (ошибки в ОКВЭД/ОКОПФ).
• Неоплата взносов в ФНС за 3 дня до подачи — документы возвращают.

Контакты для консультаций и помощи

• Для одного многоквартирного дома без нежилых помещений — оформляйте ТСЖ.
• Для комплексов, посёлков, смешанной недвижимости — выбирайте ТСН.
• Всегда проверяйте актуальность формы Р11001 на сайте ФНС.
• Храните копии всех протоколов и устава в электронном виде в ГИС ЖКХ.
• При сомнениях — обращайтесь к указанным контактам: консультации бесплатны или стоят от 1 500 ₽.

Главное помнить: форма «ТСЖ» существует только в ЖК РФ и привязана к жилому дому, а «ТСН», универсальная форма ГК РФ, охватывающая любые объекты недвижимости. Правильный выбор формы избавит от перерегистраций и штрафов.