Товарищество собственников недвижимости (ТСН) – это добровольное объединение владельцев любого типа недвижимости (квартир, офисов, гаражей, дачных и садовых участков и т.п.), созданное для совместного владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом. ТСН относится к некоммерческим корпоративным организациям, что определяет её правовой статус, порядок управления и налоговый режим.
Правовое регулирование ТСН
Основные положения о ТСН закреплены в статье 123.12 Гражданского кодекса РФ (в ред. Федерального закона № 217‑ФЗ от ). Ключевые нормы:
- Товарищество признаётся добровольным объединением собственников недвижимости.
- Устав ТСН обязан содержать слова «товарищество собственников недвижимости» в наименовании.
- Товарищество является собственником своего имущества (пункт 2.1, ФЗ № 351‑ФЗ от ).
- Члены ТСН не отвечают по обязательствам товарищества и наоборот.
- По решению членов ТСН может преобразоваться в потребительский кооператив.
Устав и органы управления
Устав ТСН – основной документ, регулирующий деятельность организации. Он должен включать:
- Наименование (обязательно с указанием «товарищество собственников недвижимости»).
- Место нахождения и предмет деятельности.
- Цели и задачи (управление общим имуществом, обеспечение коммунальных услуг, иные цели, предусмотренные законом).
- Состав, компетенцию и порядок работы органов управления:
- Общее собрание членов – высший орган, принимает решения большинством голосов или квалифицированным большинством, а в некоторых случаях единогласно.
- Правление (председатель, заместители) – исполнительный орган, осуществляет текущее управление.
- Ревизионная комиссия – контроль за финансовой деятельностью.
- Порядок принятия решений, ведения учёта недвижимости, распределения расходов.
ТСН vs ТСЖ: основные различия
Хотя ТСН и ТСЖ часто путают, у них есть важные различия:
| Параметр | Товарищество собственников жилья (ТСЖ) | Товарищество собственников недвижимости (ТСН) |
|---|---|---|
| Объекты управления | Только жилые многоквартирные дома | Любая недвижимость: квартиры, офисы, гаражи, дачи, садовые и огородные участки, нежилые помещения |
| Правовая форма | Вид ТСН, но в уставе указывается «ТСЖ» | Корпоративная некоммерческая организация |
| Налогообложение | Упрощённая система налогообложения (УСН) – основной вариант | УСН или общая система налогообложения (возможен выбор) |
| Субъекты участия | Только физические лица‑собственники жилья | Физические и юридические лица, объединения разных категорий собственников |
Налоговый режим ТСН
ТСН может выбрать одну из двух систем налогообложения:
- Упрощённая система налогообложения (УСН) – ставка 6 % от доходов или 15 % от разницы между доходами и расходами.
- Общая система налогообложения (ОСН) – уплата НДС, налога на прибыль и налога на имущество в соответствии с Налоговым кодексом РФ.
Выбор зависит от объёма деятельности, количества членов и планируемых финансовых операций.
Преимущества создания ТСН
- Широкий спектр объектов управления – от многоквартирных домов до коммерческих помещений.
- Гибкость в составе участников (физические и юридические лица).
- Отсутствие ответственности членов за обязательства товарищества.
- Возможность преобразования в потребительский кооператив при необходимости.
- Упрощённые процедуры регистрации (подача документов в Росреестр и Федеральную налоговую службу).
Как создать ТСН: пошаговая инструкция
- Соберите инициативную группу – минимум 3 собственника (может быть больше).
- Подготовьте проект устава в соответствии с требованиями статьи 123.12 ГК РФ.
- Проведите общее собрание и примите решение о создании ТСН, утвердив устав и избрав органы управления.
- Оформите протокол собрания и подпишите устав всеми участниками.
- Подайте документы в налоговый орган (заявление о регистрации, устав, протокол, сведения о членах).
- Получите свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
- Откройте расчётный счёт в банке, оформите печать (по желанию).
- Выполните обязательную регистрацию в Росреестре (если у ТСН будет собственное имущество).
Самое главное помнить, что
Товарищество собственников недвижимости – это юридическое лицо, которое действует в интересах всех участников, а не в интересах отдельных собственников. Поэтому каждый член ТСН обязан поддерживать финансовую дисциплину, принимать участие в собраниях и соблюдать уставные нормы.
Контакты для обращений
Если у вас возникли вопросы по созданию, реорганизации или управлению ТСН, вы можете связаться со специализированными консультантами:
- Центральный офис юридической компании «Недвижимость Плюс»
Адрес: 117292, г. Москва, ул. Кржижановского, 6
Телефон: +7 (495) -56‑82‑83
Факс: +7 (495) -87‑92‑92
E‑mail: info@nedvizhimost-plus.ru - Консультационный центр «ЖКХ‑Эксперт»
Телефон горячей линии: +7 (495) -23‑45‑67
Онлайн‑чат на сайте: jkh-expert.ru/chat
E‑mail: support@jkh-expert.ru - Государственная служба по контролю за жилищным строительством (Госстройнадзор)
Телефон приёмной: +7 (495) -23‑45‑00
Официальный сайт: gkn.gov.ru
Товарищество собственников недвижимости – современная и гибкая форма коллективного управления имуществом, позволяющая объединять собственников самых разных типов недвижимости. Правильное оформление устава, выбор налоговой системы и соблюдение требований законодательства гарантируют эффективную работу организации и защиту интересов всех её членов.
Для получения более детальной информации рекомендуется изучить тексты Федеральных законов № 99‑ФЗ (от ), № 133‑ФЗ (от ) и статьи 123.12 ГК РФ, а также проконсультироваться с профессиональными юристами, специализирующимися на жилищном праве.
Дата публикации: 23 марта 2026 г.