В 2026 году тема того, могут ли ТСН и ТСЖ получать прибыль и платить с неё налоги, стала особенно актуальной. Ниже ‒ структурированный разбор со всеми ключевыми изменениями, рисками и контактами, куда обращаться за разъяснениями.

Что такое ТСН и ТСЖ и почему вопрос «прибыли» важен

• ТСЖ (товарищество собственников жилья) ‒ некоммерческая форма, объединяющая собственников квартир в одном доме. Деньги собираются исключительно на содержание и ремонт дома.
• ТСН (товарищество собственников недвижимости) ‒ более широкое понятие: может объединять собственников не только жилых, но и нежилых помещений или даже земельных участков.

Ключевое отличие: ТСЖ изначально не должно получать прибыль, а ТСН может допускать «избыточные» доходы от сдачи помещений в аренду, рекламы на фасаде и т.д. Именно эти «избыточные» деньги вызывают вопросы у налоговой.

Последние законодательные инициативы 2025-2026 гг.

Освобождение ТСЖ от налога на прибыль

Минфин внес в Госдуму законопроект, который:

• прямо освобождает взносы собственников (тарифы за содержание и ремонт) от налога на прибыль;
• вступит в силу с , если ко второму чтению не добавят поправок;
• не касается коммерческих доходов (аренда подвала, рекламные щиты), которые по-прежнему облагаются по 20 %.

ТСН не попадает под МСП

ФНС подтвердила: ТСН не относится к субъектам малого и среднего бизнеса, значит:

• не может применять упрощёнку (УСН, АУСН);
• не может закрыться по упрощённой процедуре «банкротства МСП»;
• если есть прибыль ‒ сдаём декларацию по налогу на прибыль (20 %) и бухгалтерскую отчётность в полном объёме.

Какие именно доходы могут считаться «прибылью» для ТСН

1. Аренда подвала, крыши, парковки – самый распространённый случай.
2. Размещение наружной рекламы на фасаде.
3. Проценты на остаток средств на расчётном счёте (если они превышают ключевую ставку ЦБ × 1,5).
4. Субсидии на капремонт, оставшиеся «ненужными» – остатки могут быть признаны внереализационным доходом.

Важно: если деньги идут на содержание дома или капремонт, они не являются прибылью. Проблемы начинаются, когда ТСН тратит их на иные цели или копит «сверх нормы».

5 типичных ошибок, которые приводят к налогам и штрафам

Пошаговая инструкция: как легализовать доходы и не переплатить налоги

Шаг 1. Разделяем «взносы» и «коммерческий доход»

Создаём две учётные политики:

• Фонд содержания жилья – взносы собственников.
• Хозяйственная деятельность – аренда, реклама.

Шаг 2. Регистрируемся в ИФНС как налогоплательщик налога на прибыль

Код ОКВЭД обязательно добавляем 68.32 «Управление недвижимым имуществом».

Шаг 3. Выбираем режим налогообложения

Только общая система (ОСНО). УСН, АУСН и ЕСХН – запрещены.

Шаг 4. Ежеквартально сдаём

• Налоговая декларация по прибыли (форма 1151006).
• Отчётность в Росстат (1-ТСН, бухгалтерский баланс).

Шаг 5. Публикуем отчёт правления собственникам на сайте Росреестра

С 2025 г. это обязательное требование (п. 4 ст. 176 ЖК РФ).

Контакты и куда обращаться за разъяснениями

• Федеральная налоговая служба (ФНС)
  Горячая линия: ###-###-####
  Онлайн-чат: www.nalog.ru
• Росреестр
  Тел.: ###-###-####
  Электронная приёмная: rosreestr.gov.ru
• Минстрой России
  Тел.: +7 (495) -25-69-90
  E-mail: mhousing@minstroyrf.gov.ru
• Госдума РФ – Комитет по жилищной политике
  Тел.: +7 (495) -27-22-22
  Онлайн-обращение: duma.gov.ru → Комитеты → Жилищная политика
• Региональные жилищные инспекции
  Уточните контакт своего региона на dom.gosuslugi.ru
• Консультации профильных юристов
  Ассоциация «ЖКХ-Контроль»: info@jkhk.ru

  Юристы SRO «Дело ЖКХ»: delogkh.ru

Освобождение ТСЖ от налога на прибыль уже в процессе, но не касается ТСН. Любые коммерческие доходы ТСН облагаются по 20 %. Чёткий учёт, своевременная отчётность и открытый диалог с собственниками ‒ залог отсутствия претензий со стороны налоговой и прокуратуры.

Обновлено по состоянию на . Следите за изменениями, так как ко второму чтению законопроекта могут быть внесены новые поправки.