Товарищество собственников недвижимости (далее – ТСН) – это добровольное объединение собственников помещений в здании (квартир, нежилых помещений и т.д.) для совместного управления общим имуществом и решения вопросов, связанных с его содержанием, ремонтом и эксплуатацией. Данная статья раскрывает правовую основу ТСН, их структуру, основные задачи управления, типичные проблемы и способы их решения, а также предоставляет перечень контактов для обращений.

Правовая база

Основным нормативным актом, регулирующим создание и деятельность ТСН, является п. 1 ст. 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому ТСН определяется как добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, земельных участков и др.).

Важные изменения в законодательстве, влияющие на деятельность ТСН, произошли в 2025–2026 гг.:

• Приказ Минстроя России от 20 ноября 2025 г. № 728/пр «Об утверждении перечня сведений, обязательных для отражения в отчете о деятельности по управлению общим имуществом».
• Законодательные поправки в Жилищный кодекс РФ, вступившие в силу осенью 2025 г., которые уточняют порядок формирования резервных фондов и ответственности управляющих компаний.
• Поддержка Правительством РФ (16 октября 2025 г.) создания Единой системы управления общим имуществом, позволяющей автоматизировать обмен информацией между ТСН, управляющими компаниями и государственными органами.

Как формируется ТСН

1. Инициатива собственников. Для создания ТСН необходимо собрать подписи не менее 50 % собственников помещений в здании.
2. Учредительный договор. В нем прописываются цели объединения, порядок распределения долей в имуществе, правила управления и финансовые обязательства.
3. Регистрация. ТСН регистрируется в органе государственной регистрации юридических лиц (Росреестр) и получает ИНН.
4. Выбор органов управления. На общем собрании собственников избираются:
   • Общее собрание – высший орган, принимающий ключевые решения.
   • Совет ТСН – исполнительный орган (5‑9 человек).
   • Председатель совета – руководитель текущей деятельности.

Имущество ТСН

Имущество, находящееся в собственности ТСН, делится на две категории:

• Общее имущество. Лестничные клетки, крыши, фасады, коммуникационные системы, придомовые территории и др.
• Индивидуальное имущество. Помещения, находящиеся в долевой собственности каждого собственника (квартира, офис и т.п.).

Общее имущество учитывается в бухгалтерском учете ТСН, а расходы на его содержание распределяются пропорционально долям собственников.

Основные вопросы управления в ТСН

4.1 Финансовое планирование

ТСН обязано ежегодно формировать бюджет и резервный фонд (не менее 5 % от годовых расходов). Счет‑фактуры и договоры с подрядчиками фиксируются в бухгалтерском регистре, который должен быть доступен всем собственникам.

4.2 Текущий ремонт и содержание

Работы делятся на:

1. Текущий ремонт (уборка, мелкий ремонт инженерных сетей).
2. Капитальный ремонт (замена кровли, фасадные работы, модернизация систем отопления).

Для капитального ремонта часто привлекаются управляющие компании, однако ТСН может выполнять работы самостоятельно, если есть соответствующие ресурсы.

4.3 Выбор и контроль управляющей компании

Если ТСН решает передать часть функций профессиональному управляющему, необходимо:

• Провести конкурсный отбор.
• Подписать договор, в котором прописаны ключевые показатели эффективности (KPI).
• Осуществлять регулярный контроль качества выполненных работ.

4.4 Вопросы юридической ответственности

Ответственность за нарушение обязательств по обслуживанию общего имущества несут:

• Товарищество в целом (в случае неисполнения обязательств перед государством).
• Конкретные члены совета, если их действия (или бездействие) привели к ущербу.
• Управляющая компания – в рамках заключенного договора.

4.5 Проблемные ситуации и способы их решения

Перечень контактов для обращений

Если у вас возникли вопросы или споры, связанные с деятельностью ТСН, вы можете обратиться в следующие организации. В каждом пункте указаны телефон, электронная почта и краткое описание компетенции.

1. Росреестр – отдел по регистрации ТСН
   Тел.: +7 (495) -23‑45‑67
   E‑mail: tsn@rosreestr.ru

   Регистрация ТСН, внесение изменений в учредительные документы, получение справок о праве собственности.

2. Минстрой России – отдел по надзору за управлением общим имуществом
   Тел.: +7 (495) -23‑98‑00
   E‑mail: info@minstroy.gov.ru

   Консультации по применению Приказа № 728/пр, контроль за соблюдением требований к отчетности ТСН.

3. Госуслуги – поддержка Единой системы управления общим имуществом
   Тел.: 8 800 555‑35‑35
   Онлайн‑чат: gosuslugi.ru

   Регистрация в системе, подача электронных отчетов, получение рекомендаций по автоматизации процессов.

4. Роспотребнадзор – защита прав потребителей в сфере жилищно‑коммунального обслуживания
   Тел.: +7 (495) -77‑77‑77
   E‑mail: consumer@rospotreb.gov.ru

   Подготовка и подача жалоб на некачественное обслуживание, нарушение прав собственников.

5. Региональная служба по защите прав собственников (пример – г. Москва)
   Тел.: +7 (495) -22‑12‑12
   E‑mail: zakupki.msk@mos.ru

   Консультации по местным нормативным актам, помощь в организации собраний, медиативные услуги.

6. Адвокатская палата РФ – юридическая помощь собственникам
   Тел.: +7 (495) -23‑34‑44
   E‑mail: legal@advocates.ru

   Консультации по спорным ситуациям, подготовка исковых заявлений, представительство в суде.

Практические рекомендации собственникам ТСН

• Активно участвуйте в общих собраниях. Присутствие и голосование позволяют контролировать решения совета.
• Следите за финансовой отчетностью. Требуйте предоставления бухгалтерских реестров и протоколов собраний.
• Постоянно обновляйте договоры с управляющими компаниями. Включайте в них пункты об обязательных KPI и штрафных санкциях.
• Создавайте резервный фонд заранее; Планируйте накопления минимум за 5‑7 лет до планируемого капитального ремонта.
• Обращайтесь за помощью к профессионалам. При возникновении конфликтов привлекайте медиаторов или юристов, указанных в разделе «Контакты».

Товарищества собственников недвижимости – это эффективный механизм совместного управления имуществом, позволяющий распределять финансовые и организационные нагрузки между собственниками. При правильном подходе к формированию учредительных документов, прозрачному финансовому планированию и своевременному контролю за работой управляющих компаний ТСН может обеспечить высокий уровень комфорта и сохранности общего имущества.

Не забывайте, что в случае возникновения проблем вы всегда можете обратиться в перечисленные выше государственные и частные структуры – они помогут решить вопросы быстро и в правовом поле.

Дата публикации: 23 марта 2026 г. | Источники: Гражданский кодекс РФ, Приказ Минстроя РФ № 728/пр от 20 ноября 2025, новости правительственных инициатив 2025‑2026 гг.