Жилой фонд – это совокупность всех строений, первоначально предназначенных для постоянного или временного проживания людей.
От правильной классификации зданий зависят нормы проектирования, требования пожарной безопасности, правила эксплуатации,
а также тарифы на коммунальные услуги. Ниже приведена детальная типология жилых зданий, принятая в Российской Федерации
на 2026 год.

Основное деление по функциональному назначению

1. Жилые здания общего назначения, классический многоэтажный или индивидуальный жилой дом,
   в котором проживают самостоятельные семьи или одинокие граждане.
2. Специализированные жилые здания:
   • спальные корпуса школ-интернатов;
   • детские дома;
   • дома для престарелых и инвалидов;
   • общежития квартирного типа (в т.ч. студенческие).

Единая классификация многоквартирных новостроек

С 2018 года в России действует Единая классификация многоквартирных жилых новостроек,
распространяющаяся на здания высотой до 75 м. Она охватывает:

• вновь строящиеся и реконструируемые многоквартирные дома;
• жилые помещения в составе зданий иного функционального назначения (жилые аттики, апартаменты в гостиницах и т.д.);
• общежития квартирного типа.

Классификация делит такие дома по техническому состоянию и уровню благоустройства:

1. Эконом-класс — минимальный набор инженерных систем, стандартная отделка.
2. Комфорт-класс — улучшенные планировки, лифтовое и инженерное оборудование среднего ценового сегмента.
3. Бизнес-класс, просторные квартиры, подземный паркинг, консьерж, видеонаблюдение.
4. Элит-класс — высота до 75 м, но с архитектурными особенностями, премиальные материалы и сервис 24/7.

Типология по количеству семей и конструктивным признакам

Индивидуальные жилые дома

• Дачные дома, сезонное проживание, сниженные требования к теплоизоляции.
• Коттеджи — круглогодичное проживание, один хозяин, участок земли.
• Усадебные дома — исторические или новые строения с приусадебным хозяйством.

Блокированные жилые дома

Дом, разделённый на 2–8 самостоятельных секций, имеющих общую стену/стену-перегородку,
но отдельные входы и участки. Каждая секция оформляется как отдельный объект недвижимости.

Многоквартирные дома

Подразделяются по этажности:

• Малоэтажные (1–3 этажа);
• Среднеэтажные (4–9 этажей);
• Высотные (10–40 этажей);
• Элитные высотные комплексы (40+ этажей, свыше 75 м) — выводятся из-под действия Единой классификации.

Долговечность и классы по сроку службы

Дополнительные классификации, применяемые в кадастровом учёте

• Ф1.1, гостиницы, кемпинги, мотели.
• Ф1.3 — многоквартирные жилые дома.
• Ф1.4, одноквартирные жилые дома (включая блокированные).
• Ф2 — здания зрелищных и культурных учреждений, в составе которых могут быть жилые апартаменты.

Практические советы по определению типа дома

1. Посмотрите кадастровый паспорт — в нём указаны коды Ф1.3, Ф1.4 и т;д.
2. Проверьте технический план: там фиксируется этажность, материалы стен и инженерные системы.
3. Если планируете покупку, обратите внимание на класс энергоэффективности и категорию по пожарной безопасности.
4. Для специализированных домов (интернаты, дома престарелых) потребуется лицензия Минздрава и разрешение Роспотребнадзора.

Контакты для обращений

• Росреестр, кадастровый учёт и регистрация прав:
  https://rosreestr.gov.ru
  Телефон: ###-###-####
• Госуслуги — технические планы, выписки ЕГРН:
  https://gosuslugi.ru
• Минстрой России — вопросы нормативов и классификаций:
  https://minstroy.gov.ru
  Телефон: +7 (495) -23-28-30
• Центр экспертиз «ЖилЭксперт» — экспертиза проектов, классы новостроек:
  Телефон: +7 (495) -80-55-33
  E-mail: info@zilexp.ru
• РЭЦ-Москва (Региональный экспертный центр):
  Телефон: +7 (495) -88-11-88
  E-mail: mail@recmoscow.ru

Важно! С 2025 года любую перепланировку или перевод помещений из жилого в нежилой (и наоборот)
можно осуществлять только через МФЦ при наличии положительного заключения саморегулируемой организации (СРО).