Каждый многоквартирный дом, где создано товарищество собственников жилья (ТСЖ), по закону должен проводить сразу два «собрания»:
- Общее собрание собственников помещений – высший орган управления домом (ст․ 44․1, 45 ЖК РФ)․
- Общее собрание членов ТСЖ – высший орган самого товарищества (ст․ 145–146 ЖК РФ)․
На практике их объединяют в один день, чтобы избежать двойной работы, сократить расходы и повысить явку․ Ниже – пошаговая инструкция, как это сделать правильно и без риска оспаривания в суде․
Почему собрания можно совмещать
- Высший орган дома – это все собственники, а членами ТСЖ являются только те, кто вступил в товарищество (обычно 100 % собственников, но бывают исключения)․
- Если кворум по обеим категориям превышает 50 % голосов от общего числа, решения будут одновременно считаться и решениями собственников (по вопросам дома), и решениями членов ТСЖ (по внутренним вопросам товарищества)․
- ГАРАНТ и судебная практика прямо разрешают совместное проведение, если оформить два отдельных протокола (Письмо Минстроя № 12336-АЧ/04 от )․
Подготовительный этап
Инициативная группа
Создайте инициативную группу из не менее 3 собственников (или правление ТСЖ)․ Её задачи:
- определить повестку дня;
- подготовить проекты решений;
- рассчитать кворум и доли голосов․
Повестка дня «два в одном»
| Вопросы для собственников (дом) | Вопросы для членов ТСЖ |
|---|---|
| • выбор способа управления • утверждение сметы доходов/расходов • выбор УК, ТСЖ, ЖК • капитальный ремонт | • утверждение годового плана ТСЖ • размер взносов членов • избрание/отставка правления • изменения в уставе ТСЖ |
Уведомление
Не позднее чем за 10 дней до собрания разослать уведомления:
- Кому: каждому собственнику (по адресу регистрации или e-mail, если указан в ЕГРН/личном кабинете) и каждому члену ТСЖ․
- Как: заказное письмо с уведомлением, e-mail с подтверждением вручения или размещение в «Госуслугах – ЖКХ»․
- Что указать: дату, время, место, форма (очная/заочная/смешанная), полный текст повестки и образцы бюллетеней․
Проведение собрания
Регистрация участников
- Вести две разные ведомости:
-
- «Список собственников» с долей в праве общей собственности․
- «Список членов ТСЖ» (по реестру членов)․
- Использовать паспорт, выписку ЕГРН, доверенность или нотариальное согласие представителя․
Кворум
Для обеих категорий нужно:
50 % + 1 голос от общего числа голосов (ст․ 45 ч․ 3 и ст․ 146 ч․ 5 ЖК РФ)․
Доли считаються по площади квартиры / общей площади всех помещений․
Ход собрания
- Открытие – избрать председателя и секретаря (отдельно для каждой части)․
- Проверка кворума․
- Обсуждение вопросов по очередности сначала для собственников, затем для членов ТСЖ․
- Голосование:
- очное – поднятием рук или бюллетенями;
- заочное/дистанционное – через ГИС ЖКХ, электронную систему голосования или бумажные бюллетени (ст․ 44․1 ЖК РФ)․
- Подсчёт голосов и составление двух протоколов:
Оформление результатов
Два обязательных протокола
- Протокол общего собрания собственников – подписывают председатель, секретарь и счётная комиссия собственников․
- Протокол общего собрания членов ТСЖ – подписывают председатель и секретарь ТСЖ․
- Каждый протокол должен содержать: дату, время, место, список участников, кворум, тексты решений, результаты голосования, подписи․
Сроки передачи документов
В течение 5 рабочих дней:
- отправить подлинники протоколов в УК/ТСЖ/ЖСК;
- разместить копии на официальном сайте ТСЖ (если есть) и доске объявлений;
- направить сведения в ГИС ЖКХ и территориальный орган жилищного надзора (ст․ 46 ЖК РФ)․
Защита от оспаривания в суде
| Типичная ошибка | Как избежать |
|---|---|
| Недостаточный кворум | Считать голоса только по ЕГРН, использовать электронную систему онлайн-регистрации․ |
| Неправильная форма уведомления | Отправлять заказные письма или использовать Госуслуги с подтверждением доставки․ |
| Единый протокол | Оформлять два отдельных документа: «Протокол ОСС» и «Протокол ОС членов ТСЖ»․ |
| Несоответствие устава | Перед собранием проверить, что устав ТСЖ не ограничивает права собственников․ |
Пошаговый чек-лист для организаторов
- За 30 дней: сформировать инициативную группу, подготовить повестку и проекты решений․
- За 10 дней: передать уведомления всем собственникам и членам ТСЖ․
- За 3 дня: напомнить о собрании через SMS, мессенджеры, доску объявлений․
- В день собрания: проверить кворум, провести голосование, оформить два протокола;
- За 5 дней: передать документы в ГИС ЖКХ и жилищную инспекцию․
- За 10 дней: разместить копии на сайте ТСЖ и доске объявлений․
Контакты для консультаций и помощи
- ООО «АВТОНОМИЯ» – юридические услуги, подготовка документов, представительство в суде
Тел․: +7 (495) -23-45-67
E-mail: info@autonomia․ru
Сайт: autonomia․ru - Региональная жилищная инспекция – проверка законности собраний
Тел․: +7 (495) -00-00-00 (горячая линия Минстроя РФ) - Госуслуги – ЖКХ – электронное голосование и размещение протоколов
gosuslugi․ru/jkh - ГИС ЖКХ – техподдержка
Тел․: ###-###-####