В современном Беларуси почти каждый многоквартирный дом относится к категории совместного домовладения. Понимание прав и обязанностей участников, а также порядка создания товарищества собственников (ТС) является обязательным условием эффективного управления общим имуществом.
Что такое совместное домовладение?
Согласно Закону Республики Беларусь «О совместном домовладении» от № 132‑3, совместное домовладение – это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нём здания (или иные объекты недвижимости), части которых находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью.
- Объекты совместного домовладения: жилые дома, нежилые помещения, коммерческие здания.
- Участники: физические лица, юридические лица, государство, а также участники совместного домовладения и товарищество собственников.
Самое главное помнить, что
совместное домовладение возникает с момента регистрации права собственности на отдельные квартиры или помещения в одном здании у двух и более собственников.
Законодательная база
Ниже перечислены ключевые нормативные акты, регулирующие совместное домовладение в РБ:
- Закон Республики Беларусь «О совместном домовладении» от 8 января 1998 г. № 135‑З (с последними поправками 2022 г.).
- Жилищный кодекс Республики Беларусь (статьи 222, 227‑229).
- Устав товарищества собственников (утверждается общим собранием участников);
- Нормативные акты Госкомимущества и местных исполнительных комитетов о назначении уполномоченного лица.
Очень важно следить за актуальностью нормативных документов, так как в 2022 году круг участников расширился: теперь в качестве участников могут выступать не только собственники, но и товарищество собственников и другие юридические лица.
Участники совместного домовладения и их права
- Собственники квартир и нежилых помещений – имеют право голоса на общих собраниях, участвуют в распределении расходов, могут инициировать создание ТС.
- Товарищество собственников – юридическое лицо, которое управляет общим имуществом, заключает договоры с обслуживающими компаниями, открывает банковские счета.
- Уполномоченное лицо – назначается местным исполнительным комитетом в случае отсутствия ТС; осуществляет текущий контроль за содержанием и использованием общего имущества.
- Государство – владеет частью земельного участка, если он не приватизирован.
Права собственников
Собственники могут:
- Участвовать в общих собраниях и принимать решения о капитальном ремонте, реконструкции и др.
- Получать информацию о финансовой деятельности ТС.
- Инициировать создание ТС, если его пока нет.
- Обращаться в суд за защитой своих интересов.
Обязанности собственников
- Выполнять обязательные платежи за содержание и ремонт общего имущества.
- Соблюдать правила внутреннего распорядка дома.
- Своевременно принимать участие в собраниях и голосованиях.
Товарищество собственников: создание и функции
Когда создаётся ТС?
Товарищество собственников может быть образовано в любой момент по инициативе собственников (ст. 20 Жилищного кодекса). Создание ТС обязательно, если собственники решают передать управление общим имуществом от уполномоченного лица к юридическому лицу.
Порядок создания ТС
- Подготовка проекта устава (по образцу, утверждённому Госкомимуществом).
- Проведение общего собрания собственников – решение о создании ТС и избрание правления.
- Регистрация ТС в органах государственной регистрации юридических лиц.
- Получение свидетельства о праве собственности на земельный участок (если требуется).
Основные функции ТС
- Управление и содержание общего имущества (мусоропроводы, лестничные клетки, крыша, коммуникации).
- Составление и утверждение годового бюджета, сбор взносов.
- Организация капитального и текущего ремонта.
- Ведение бухгалтерского и налогового учёта.
Управление общим имуществом
Управление делится на два уровня:
- Текущий уровень – решается правлением ТС или уполномоченным лицом (платёж за услуги, мелкий ремонт).
- Стратегический уровень – определяется общим собранием собственников (капитальный ремонт, реконструкция, продажа части имущества).
Для прозрачности рекомендуется вести открытый реестр расходов, регулярно публиковать протоколы собраний и отчёты о финансовой деятельности.
Назначение уполномоченного лица
Если ТС ещё не создано, местный исполнительный комитет (МЭК) назначает уполномоченного лица, которое:
- Осуществляет текущий контроль за состоянием общего имущества.
- Собирает взносы и формирует резервный фонд.
- Подготавливает документы для создания ТС.
Назначение действует до момента регистрации ТС, после чего полномочия переходят к правлению товарищества.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли создавать ТС в каждом многоквартирном доме?
Закон не обязывает создавать ТС во всех новых домах, однако без ТС управление переходит к уполномоченному лицу, что ограничивает самостоятельность собственников. Практически все жилые дома (кроме арендного жилья) формируют ТС для более гибкого управления.
Какой документ подтверждает право собственности на землю под домом?
После регистрации ТС в органах регистрации юридических лиц собственники могут оформить де‑юре право собственности на земельный участок через ТС, получив соответствующее свидетельство.
Можно ли отказаться от участия в ТС?
Отказ от участия в ТС невозможен, если дом находится в совместном домовладении. Однако собственник может отказаться от выполнения конкретных обязанностей только через судебные решения.
Какой порядок формирования резервного фонда?
Резервный фонд формируется из части взносов собственников (обычно 10‑15 % от общей суммы). Его цель – покрытие непредвиденных расходов и подготовка к капитальному ремонту.
Контакты для обращений
Если у вас возникли вопросы по совместному домовладению или созданию товарищества собственников, вы можете обратиться в следующие организации:
- Государственный комитет по имуществу (Госкомимущества)
Тел.: +375 (17) -55‑55‑55
E‑mail: info@goskomimushchestvo.by
Описание: консультации по регистрации ТС, оформление прав собственности на землю. - Местный исполнительный комитет (МЭК) вашего района
Тел.: +375 (17) -60‑00‑00
E‑mail: mek@district.by
Описание: назначение уполномоченного лица, решение вопросов текущего управления. - Белорусская ассоциация товариществ собственников (БАТС)
Тел.: +375 (17) -71‑11‑11
E‑mail: support@bats.by
Описание: юридическая поддержка, подготовка уставов, обучение правления ТС. - Юридическая служба «ПравоДом»
Тел.: +375 (29) -23‑45‑67
E‑mail: info@pravadom.by
Описание: индивидуальные консультации, подготовка договоров с подрядчиками, представительство в суде.
Для ускоренного ответа укажите в письме или звонке:
- Наименование вашего дома и адрес.
- Текущий статус (есть ТС / требуется создание ТС).
- Краткое описание вопроса (регистрация, финансовый отчёт, назначение уполномоченного лица и т.д.).
Совместное домовладение – фундаментальная правовая форма, обеспечивающая совместное использование и содержание недвижимости. Товарищество собственников, будучи юридическим лицом, упрощает управление, повышает прозрачность финансов и позволяет собственникам более эффективно решать вопросы, связанные с их имуществом.
Самое главное помнить, что правильное оформление ТС и соблюдение требований законодательства – залог стабильной и комфортной жизни в вашем доме.