Одна из самых распространённых ошибок жильцов многоквартирных домов, путать совет дома и ТСЖ. Каждый из этих институтов имеет своё назначение, порядок создания, объём полномочий и ответственности. В статье подробно объясним, чем они отличаються, когда могут «пересекаться» и как не потерять право голоса при очередном общем собрании.
Что такое совет многоквартирного дома (СМКД)?
Совет МКД — это коллегиальный орган, который собственники обязаны выбрать, если:
- дом не создано ТСЖ или ЖСК;
- в доме более четырёх квартир (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).
Основные параметры совета дома
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Статус | Не юр. лицо. Совещательный орган собственников. |
| Срок полномочий | 2 года (может быть сокращён или продлён решением ОСС). |
| Количество членов | Определяется общим собранием (обычно 3–7 человек). |
| Избираеться | На общем собрании собственников (ОСС) простым большинством голосов от общего числа голосов. |
Ключевые полномочия совета
- Контролирует качество услуг управляющей компании (УК).
- Созывает ОСС, готовит повестку и доводит решения до жильцов.
- Рассматривает жалобы и заявки собственников.
- Даёт заключения по отчётам УК и сметам.
- Взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями от имени собственников.
Что такое ТСЖ (товарищество собственников жилья)?
ТСЖ — это некоммерческая организация, создаваемая собственниками для непосредственного управления домом. ТСЖ:
- имеет статус юридического лица;
- вступает в договорные отношения с подрядчиками и поставщиками;
- открывает расчётный счёт, может привлекать кредитные средства;
- само выполняет функции управляющей организации либо заключает договор с УК.
Органы управления ТСЖ
- Общее собрание членов ТСЖ — высший орган.
- Правление ТСЖ — исполнительный орган (3–11 человек).
- Председатель правления — единоличный исполнительный орган (аналог ген. директора);
- Ревизионная комиссия (или аудитор), контрольно-ревизионный орган.
Главные отличия: совет дома vs ТСЖ
| Признак | Совет дома | ТСЖ |
|---|---|---|
| Юридический статус | Нет | Есть (НКО) |
| Подпись договоров | Только через ОСС | Самостоятельно |
| Расчётный счёт | Нет | Есть |
| Ответственность за долги | Нет | Да (в пределах имущества ТСЖ) |
| Может быть создан в доме с ТСЖ? | Нет (ст. 161.1 ЖК РФ) | — |
Когда и как можно «досрочно» прекратить полномочия совета или ТСЖ?
Совет дома
Полномочия прекращаются:
- по решению ОСС (досрочное прекращение);
- автоматически при создании ТСЖ (дом переходит в управление товариществу);
- если в течение двух лет не было проведено переизбрание — полномочия продлеваются ещё на 2 года (если нет нового решения).
ТСЖ и председатель ТСЖ
- Общее собрание членов ТСЖ может досрочно прекратить полномочия:
- председателя (ст. 149 ЖК РФ);
- всего правления (ст. 147 ЖК РФ).
- Процедура: созывается ОСС, формируется повестка, голосование проводится не менее чем за 14 дней до даты собрания.
- Решение считается принятым, если за него проголосовало более 50 % голосов от общего числа членов ТСЖ.
Как перейти от совета дома к ТСЖ?
- Созываем ОСС с повесткой «О создании ТСЖ».
- Фиксируем кворум: 50 %+1 голос от общей площади помещений.
- Утверждаем устав ТСЖ, избираем правление, председателя, ревизионную комиссию.
- Регистрируем ТСЖ в налоговой (ФНС) через МФЦ или портал Госуслуг.
- Заключаем новые договоры с поставщиками ресурсов или оставляем прежнюю УК на условиях ТСЖ.
- Автоматически прекращается существование совета дома, его функции переходят к органам ТСЖ.
Частые вопросы жильцов
Может ли существовать и совет, и ТСЖ одновременно?
Нет. Если в доме создано ТСЖ, совет дома не формируется (ст. 161.1 ЖК РФ). Все полномочия переходят к правлению ТСЖ.
Кто подписывает договор с УК: совет или председатель ТСЖ?
Если домом управляет совет — договор подписывается на ОСС. Если создано ТСЖ — договор подписывает правление или председатель (в пределах полномочий).
Кто нести финансовую ответственность за долги?
Совет дома ответственности не несёт. В ТСЖ долги по коммунальным платежам взыскиваются с имущества ТСЖ, но не с личного имущества председателя.
Контакты для обращений и консультаций
- Минстрой России
Официальный сайт: https://minstroy.gov.ru
Телефон горячей линии: ###-###-#### (бесплатно по РФ) - Госжилинспекция Москвы
Тел.: +7 (495) -33-58-50
Электронная приёмная: gzhil.mos.ru - Юридическая консультация по ЖКХ
Российская государственная юридическая академия (РГУП): +7 (495) -39-59-59 - Госуслуги (МФЦ)
Единый портал: gosuslugi.ru
Личный кабинет → «ЖКХ» → «Регистрация ТСЖ/Совета дома»