Что такое ТСЖ и зачем знать его имущественный состав?

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме. С момента государственной регистрации ТСЖ закон признаёт всех собственников квартир и нежилых помещений долевыми собственниками общего имущества дома. Знание состава имущества необходимо:

• для корректного формирования годового бюджета и квитанций;
• при заключении договоров на обслуживание и ремонт;
• в судебных спорах о границах ответственности между ТСЖ и ресурсоснабжающими организациями;
• для страхования общедомового имущества.

Нормативная база

Основные источники:

1. Жилищный кодекс РФ (гл. 1, ст. 36, 37, 44–46).
2. Федеральный закон № 208-ФЗ «О товариществе собственников жилья» (ст. 2, 7).
3. Федеральный закон № 261-ФЗ об энергосбережении (для учёта общедомовых приборов учёта).
4. Письмо Минстроя РФ № 11347-АЧ/04 от — разъяснения по границам между ТСЖ и РСО.

Классификация имущества ТСЖ

Имущество, находящееся в общей долевой собственности

• Конструктивные элементы здания:
  • фундаменты, наружные стены, кровля, перекрытия, лестничные клетки;
  • несущие колонны и пилоны;
  • межквартирные и межкомнатные стены (если они несущие).
• Инженерные системы общего пользования:
  • внутридомовые системы холодного и горячего водоснабжения;
  • канализация, отопление, вентиляция, дымоудаление;
  • лифтовое хозяйство, системы пожаротушения, автоматики;
  • электроснабжение до вводного щита, внутридомовые сети 0,4 кВ;
  • пункты учёта воды, тепла, электроэнергии, газа (ОДПУ, ИПУ).
• Вспомогательные помещения и объекты:
  • подвалы, техэтажи, чердаки, машинные отделения лифтов;
  • подъезды, крыльца, крытые галереи, козырьки;
  • колясочные, мусоропроводные камеры, мусоросборники;
  • газорегуляторные пункты (если встроены в дом).
• Земельный участок под домом и придомовая территория:
  • площадки для стоянки, детские и спортивные площадки;
  • зелёные насаждения, ограждения, освещение;
  • подъездные дороги, тротуары, водоотводные лотки.
• Общедомовое оборудование и имущество:
  • домофоны, видеокамеры, консьерж-посты;
  • антенно-мачтовые конструкции, спутниковые тарелки общего доступа;
  • пожарные гидранты, насосные станции, бойлерные;
  • снегоплавильные пункты (если предусмотрены проектом).

Имущество, находящееся в индивидуальной собственности

К такому имуществу не относится к имуществу ТСЖ:

• квартиры, апартаменты, комнаты;
• подвалы и чердаки, оформленные как самостоятельные объекты недвижимости;
• машино-места и гаражи в отдельных строениях на придомовой территории;
• индивидуальные приборы учёта, установленные внутри квартир.

Как определяется доля каждого собственника?

Размер доли рассчитывается пропорционально площади принадлежащего ему помещения к общей площади всех помещений в доме (ЖК РФ, ст. 37):

Доля = S_квартиры / S_всех_помещений

Например, если квартира 60 м², а общая площадь всех помещений 6 000 м², доля владельца равна 1/100.

Типичные спорные вопросы

Кто обслуживает вводной стояк отопления в подвале?

Если стояк обслуживает один дом, это имущество ТСЖ; если стояк обслуживает несколько домов — теплосети, и ремонт лежит на РСО.

Кому принадлежит фасад и кто красит?

Фасад входит в состав общего имущества; покраска оплачивается из средств ТСЖ. Однако при установке индивидуальных кондиционеров собственник сам несёт расходы на герметизацию проёмов.

Что делать с «самозахваченными» чердаками?

Если чердак не оформлен в собственность, он общий. Любые перегородки, кладовки и «тайные комнаты» подлежат демонтажу по решению общего собрания и через суд.

Шпаргалка для правления ТСЖ

Как узнать точный перечень в своём доме?

1. Технический паспорт БТИ (ФГУП «Ростехинвентаризация») — раздел «Элементы конструкций и инженерных систем».
2. Выписка из ЕГРН по дому — покажет земельный участок и общее имущество.
3. Проектная и исполнительная документация (ПИР), хранится в ГАСУ городского архитектурно-строительного комитета.
4. Акт разграничения балансовой принадлежности с РСО и Водоканалом — выдаётся после инвентаризации коммуникаций.

Контакты для обращений

• Управление Росреестра по городу Москве
  Адрес: 125993, г. Москва, ул. Прислон, д. 5
  Телефон: +7 (495) -80-05-800
  Онлайн-запись: rosreestr.gov.ru → Запись на приём
• Московская кадастровая палата (ФГБУ ФКП Росреестра)
  Адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 27
  Горячая линия: ###-###-####
  e-mail: help@kadastr.ru
• ГБУ «Жилищник района» (для района вашего дома)
  Найдите ваш Жилищник на жилищник.mos.ru
• Минстрой РФ / ГИС ЖКХ
  Телефон горячей линии: ###-###-####
  Личный кабинет: dom.gosuslugi.ru