В 2025–2026 годах правила расчёта и уплаты налогов при сделках с жильём (в т.ч. полученным по договору-ДДУ или паевому взносу в ЖСК) заметно ужесточились: повысилась кадастровая стоимость‚ изменились сроки освобождения от НДФЛ‚ введены региональные повышающие коэффициенты. Ниже — подробная инструкция‚ как не ошибиться с налогами при покупке и продаже квартиры‚ если вы участвуете в жилищном кооперативе (ЖСК).
Как считается срок владения квартирой для освобождения от НДФЛ
При продаже жилья ключевой датой считается не дата регистрации права собственности в Росреестре‚ а день полной оплаты паевого взноса по договору в ЖСК.
Если вы:
- полностью выплатили пай до — налог не возникает при продаже после 3 лет;
- полностью выплатили пай после — налог не возникает при продаже после 5 лет;
- продаёте раньше минимального срока — НДФЛ 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов).
Как рассчитать налог с продажи‚ если срок владения меньше льготного
Формула:
НДФЛ = 13 % × max{Цена в договоре; 0‚7 × кадастровая стоимость} – налоговый вычет.
Возможные вычеты:
- 1 000 000 ₽ — «бездокументный» вычет (ст. 220 НК РФ п. 1 пп. 1).
- Документированные расходы на приобретение (пай + ипотечные проценты + отделка).
- Остаток имущественного вычета при покупке (если квартиру покупали после 2014 г.).
Пример расчёта
- Продажная цена: 6 000 000 ₽
- Кадастровая стоимость: 5 000 000 ₽
- Оплаченный пай + проценты + ремонт: 4 200 000 ₽
Налоговая база = max{6 млн; 0‚7 × 5 млн} = 6 000 000 ₽.
НДФЛ = 13 % × (6 000 000 – 4 200 000) = 234 000 ₽.
Если бы вы выбрали «1 млн вычет»‚ налог был бы 13 % × (6 млн – 1 млн) = 650 000 ₽.
Налог на имущество физических лиц за 2025 год
Начисляется на кадастровую стоимость‚ действующую на 1 января года.
Ставка для квартир в большинстве регионов, 0‚1 % (может быть дифференцирована от 0 % до 0‚3 %).
Срок уплаты — до 1 декабря следующего года (например‚ за 2025 г. — до ).
Льготы
- Полностью освобождаются: пенсионеры‚ инвалиды I/II группы‚ участники ВОВ‚ чернобыльцы и др.
- Если у льготника есть несколько квартир‚ льгота применяется к одной объектовой единице по выбору налогоплательщика.
- При наличии дома + квартиры + гаража льготник не платит налог ни за один из них.
Когда и как подавать декларацию 3-НДФЛ
| Ситуация | Срок подачи | Срок уплаты |
|---|---|---|
| Продажа квартиры до 3 (5) лет владения | до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи | до 15 июля |
| Получение имущественного вычета при покупке | в любое время после регистрации права | Возврат — в течение 4 месяцев после подачи |
Как онлайн проверить кадастровую стоимость и рассчитать налоги
- Калькулятор ФНС — https://www.nalog.gov.ru/rn77/service/calc/
- Публичная кадастровая карта — https://pkk.rosreestr.ru/
- Госуслуги «Сведения о кадастровой стоимости» — раздел «Недвижимость».
Контакты для обращений
Федеральная налоговая служба России
Единый контакт-центр: ###-###-#### (бесплатно по РФ)
Онлайн-чат в ЛК ФНС: lkfl2.nalog.ru
Москва и МО (ФНС 77)
Тел.: +7 (495) -87-44-44
Адрес: 125373‚ г. Москва‚ ул. Неглинная‚ д. 23
Электронная приёмная: https://www.nalog.gov.ru/rn77/contact/
Росреестр (кадастровая палата)
Горячая линия: ###-###-####
Госуслуги
Сайт: gosuslugi.ru
Мобильное приложение «Госуслуги» → «Налоги и финансы»
Чек-лист перед продажей квартиры ЖСК
- Убедитесь‚ что пай полностью погашен и есть выписка из ЕГРН.
- Проверьте дату полной оплаты паевого взноса — от неё считается срок владения.
- Скачайте справку о кадастровой стоимости; при необходимости оспорьте‚ если КС > рыночной цены.
- Выберите оптимальный вычет (1 млн ₽ или подтверждённые расходы).
- Подайте 3-НДФЛ через ЛК ФНС или «Госуслуги»‚ не дожидаясь бумажного уведомления.
- Оплатите НДФЛ до 15 июля (если продажа была раньше льготного срока).