Дата актуальности: 23 марта 2026 г.

С 1 сентября 2022 г. вступили в силу изменения в ЖК РФ, которые упростили процедуру смены управляющей организации (УО). Теперь собственники могут расторгнуть договор управления и выбрать новую УК решением простого большинства (50 % + 1 голос от числа присутствующих на общем собрании собственников). Ниже подробная пошаговая инструкция и вся необходимая информация для проведения процедуры без ошибок.

Почему собственники вправе сменить УО

• Согласно ст. 44–46 ЖК РФ и Постановлению Правительства № 1612 (2022 г.) собственники вправе:
  • расторгнуть договор управления в одностороннем порядке;
  • избрать новую управляющую организацию;
  • перейти на управление ТСЖ/ЖСК или выбрать непосредственное управление.
• Причины могут быть любыми: нарушения, некачественные услуги, завышенные тарифы, лишение лицензии и т.д.

Подготовительный этап

Создание инициативной группы

Собственники (желательно ≥ 3 человека) создают инициативную группу, которая:

1. собирает подписи за выдвижение вопроса о расторжении договора;
2. составляет проект повестки собрания;
   • основание для расторжения;
   • выбор способа управления;
   • утверждение новой УК или ТСЖ;
   • условия нового договора (срок, тарифы, передача документации);
   • утверждение формы оповещения.
3. получает актуальный реестр собственников через ЕГРН/ГИС ЖКХ.

Аудит текущей УК

• Запросить годовой отчёт УК (форма 2.3 ГИС ЖКХ).
• Зафиксировать нарушения (акты, фотографии, жалобы).
• Уточнить наличие лицензии на портале ГИС ЖКХ.

Проведение общего собрания собственников (ОСС)

Формат собрания

Кворум и порядок голосования

• Кворум: голоса владельцев > 50 % общей площади помещений МКД.
• Решение принимается простым большинством присутствующих (50 % + 1 голос).

Оформление протокола

Обязательные реквизиты протокола (приложение № 6 к приказу Минстроя № 937/пр):

• дата, время, место проведения;
• повестка;
• список присутствующих (ФИО, доля, площадь);
• текст решения: «Утвердить новую управляющую организацию ООО «…» сроком на 3 года, тариф … руб./м²»;
• подписи председателя и секретаря.

Уведомление заинтересованных сторон

1. В течение 10 дней после ОСС инициаторы направляют:
   • оригинал протокола и решения действующей УО (лично/заказное письмо с уведомлением);
2. В течение 5 дней прежняя УО обязана:
   • передать копию документов в территориальный орган ГЖН;
   • снять копии для собственных нужд.
3. Новая УО подаёт заявление о включении дома в лицензию в Госжилинспекцию и вносит сведения в ГИС ЖКХ.

Передача документации и имущества

Акт приёма-передачи

В течение 30 календарных дней составляется двусторонний акт, включающий:

• техническую (эксплуатационную) документацию МКД;
• средства на спецсчёте (фонд капремонта, текущие счета);
• ключи, печати, доступы к АСКУЭ/АСКУТ;
• акт осмотра общего имущества с фиксацией дефектов.

Образец акта

АКТ приёма-передачи общего имущества МКД
г. Москва, 23 марта 2026 г.
Мы, нижеподписавшиеся, представители:
- ООО «Старая УК» (передал)
- ООО «Новая УК» (принял)
…Подписи: _____________ /____________/

Регистрация изменений

1. Новая УК вносит дом в ГИС ЖКХ (раздел «Дома», вкладка «Изменение УО»);
2. Договор управления размещается в федеральной ИС ГИС ЖКХ не позднее 3 рабочих дней.
3. Данные автоматически поступают в ЕГРЮЛ и ФНС.

Типичные ошибки и советы экспертов

• Ошибка 1: неправильный кворум (учитывают количество собственников, а не площадь).
  Совет: используйте выписку ЕГРН с долями.
• Ошибка 2: отсутствие подписей у всех членов инициативной группы.
  Совет: оформляйте доверенности у нотариуса.
• Ошибка 3: передача документов без акта.
  Совет: проводите фото- и видеофиксацию, пригласите представителя ГЖН.
• Ошибка 4: неподготовленный договор с новой УК.
  Совет: согласуйте типовой договор заранее и вынесите на обсуждение собрания.

Контакты для консультаций и обращений

• Госжилинспекция г. Москвы
  Адрес: 115280, г. Москва, ул. Кожуховская, д. 12
  Тел.: +7 (495) -33-16-30
  Сайт: gzh.mos;ru
• Единая справочная ГИС ЖКХ
  Тел.: ###-###-#### (круглосуточно)
  Электронная приёмная: dom.gosuslugi.ru
• Минстрой России
  Адрес: 109147, г. Москва, ул. Симферопольская, д. 12
  Тел.: +7 (495) -94-18-48
  Почта: info@minstroyrf.ru
• «ЖКХ Контроль» – независимая юридическая поддержка
  Тел.: ###-###-####
  Сайт: жкхконтроль.рф

Что делать прямо сейчас?

1. Соберите инициативную группу минимум из 3 собственников.
2. Получите выписку ЕГРН с долями (rosreestr.gov.ru).
3. Скачайте образец протокола ОСС на сайте ГЖН вашего региона.
4. Запишитесь на консультацию в Госжилинспекцию (онлайн-запись доступна на сайте).

Важно! Данная инструкция не заменяет юридическую консультацию. При наличии спорных вопросов рекомендуем обратиться к профильному юристу.