Самое главное помнить‚ что: решение о смене управляющей компании может быть принято только на законном общем собрании собственников‚ где присутствует установленный кворум‚ а количество «за» должно удовлетворять требованиям Жилищного кодекса РФ и Федерального закона № 165‑ФЗ от 11 июня 2022 г.
Исторический контекст и почему кворум изменился
До 1 сентября 2022 г. в большинстве регионов для принятия решения о смене УК требовалось лишь 25 % голосов от общего количества голосов собственников‚ при условии‚ что кворум (присутствие) составлял половину всех владельцев. Такая низкая планка часто приводила к конфликтам‚ «разделению» дома на несколько групп и фальсификациям протоколов собраний.
С 1 сентября 2022 г. в силу поправок к Жилищному кодексу (статьи 44‑45) и Федеральному закону № 165‑ФЗ‚ кворум и количество «за» значительно повысились:
- Для любой темы‚ включая смену УК‚ в собрании должно присутствовать собственников‚ обладающих более 50 % площади всего дома (включая квартиры‚ нежилые помещения‚ машино‑места‚ кладовки).
- Для принятия решения о смене управляющей компании требуется более 50 % + 1 голос от общего числа голосов присутствующих собственников.
Как рассчитывается процент голосов
Голос каждого собственника пропорционален его доле в общей собственности‚ а доля рассчитывается по площади принадлежащего помещения.
- Соберите данные о площади всех помещений в доме. Обычно эту информацию предоставляет управляющая компания или ТСЖ.
- Определите суммарную площадь дома. Включите в расчёт все квартиры‚ нежилые помещения‚ гаражные места и кладовки.
- Вычислите процентную долю каждого собственника:
доля = (площадь помещения / суммарная площадь дома) × 100 %. - Сложите доли собственников‚ которые проголосовали «за» смену УК; Если полученный результат > 50 % + 1 голос от всех присутствующих – решение считается принятым.
Пошаговый алгоритм проведения общего собрания
3.1 Подготовка извещения
- Составьте повестку дня с чётким указанием вопроса «Смена управляющей компании». По закону в повестке должна быть указана причина смены.
- Разошлите извещение всем собственникам не менее чем за 10 дней до собрания (почтовая рассылка‚ электронная почта‚ смс‚ мессенджеры).
- Укажите место‚ дату‚ время и порядок голосования (бумажный бюллетень или электронный сервис).
3.2 Проведение собрания
- Проверьте наличие кворума – собственники‚ владеющие более 50 % площади дома‚ должны присутствовать.
- Назначьте секретаря и председателя собрания (обычно это председатель ТСЖ или выбранный собственник).
- Ведите протокол с указанием количества присутствующих‚ их долей и результатов голосования.
3.3 Подведение итогов
- Подсчитайте голоса «за» и «против». Для смены УК необходимо более 50 % + 1 голос от общего числа голосов присутствующих.
- Если решение принято – оформите протокол и подпишите его всеми присутствующими.
- Судя по законодательству‚ протокол необходимо зарегистрировать в Госреестре недвижимости и направить в органы жилищного надзора.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
4.1 Что делать‚ если кворум не достигнут?
Собрание считается правомочным только при наличии кворума. В таком случае необходимо объявить второе собрание (повторный вызов) с теми же вопросами‚ но с новым сроком извещения (не менее 10 дней). Кворум в повторном собрании рассчитывается по тем же правилам.
4.2 Можно ли проводить голосование онлайн?
Да‚ при условии‚ что электронный сервис соответствует требованиям Федерального закона «Об электронной подписи» и позволяет точно фиксировать доли голосов по площади. Результаты онлайн‑голосования также фиксируются в протоколе.
4.3 Какие документы нужны после смены УК?
- Протокол общего собрания с решением о смене УК.
- Новый договор управления‚ подписанный собственниками‚ владеющими более 50 % площади.
- Уведомление в Росреестр о смене управляющей организации.
- Согласие всех собственников (при необходимости) в случае‚ если изменение касается общего имущества.
Контакты для обращений
Если у вас возникли вопросы по организации собрания‚ расчёту голосов или юридическому оформлению смены управляющей компании‚ вы можете обратиться к специалистам:
- Юридическая служба «ЖКХ‑Профи»
Тел.: +7 (495) -23‑45‑67
Email: info@zhkh-profi.ru
Офис: г. Москва‚ ул. Тверская‚ д. 7‚ оф. 312 - Госуслуги «Регистрация собраний собственников»
Сайт: gosuslugi.ru/zhkh
Тел.: +7 (495) -23‑45‑68 - Адвокатская контора «Право‑Недвижимость»
Тел.: +7 (495) -23‑45‑69
Email: contact@pravo-ndv.ru - Техническая поддержка вашего ТСЖ
Тел.: +7 (495) -23‑45‑70
Email: support@tszh.ru
Смена управляющей компании – важный процесс‚ который требует строгого соблюдения законодательных норм:
- Кворум – собственники‚ владеющие более 50 % площади дома.
- Для принятия решения о смене УК необходимо собрать более 50 % + 1 голос от всех присутствующих.
- Все расчёты делаются пропорционально площади помещений.
- Протокол и договор управления должны быть официально зарегистрированы;
Тщательная подготовка‚ правильный подсчёт голосов и своевременное обращение к квалифицированным юристам помогут избежать конфликтов и успешно провести смену управляющей компании.
Дата публикации: 24 март 2026 г. | Источники: ЦИАН‚ ГАРАНТ.РУ‚ DomScanner