Краткий ответ
Законодательство РФ не ограничивает количество квартир (помещений) в многоквартирном доме, для которого создаётся ТСЖ.
Ограничение касается лишь количества товариществ: в одном многоквартирном доме может быть зарегистрировано только одно ТСЖ (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).
Правовая база: статья 136 ЖК РФ
- Одно ТСЖ на один дом. Согласно ч. 1 ст. 136 ЖК РФ, собственники помещений в одном многоквартирном доме вправе создать только одно товарищество собственников жилья.
- Кворум принятия решения. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники, владеющие более 50 % голосов от общего числа голосов всех собственников дома.
- Фиксация решения. Протокол общего собрания подписывают все собственники, проголосовавшие «за» (ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ).
- Регистрация. ТСЖ подлежит государственной регистрации в ИФНС в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц».
Возможные сценарии создания ТСЖ
ТСЖ в одном многоквартирном доме
Дом может быть любым: пятиэтажка, 25-этажный монолит или малоэтажный клубный дом.
Главное условие — все квартиры и нежилые помещения должны входить в состав одного товарищества.
Объединённое ТСЖ из нескольких домов
Допускаются два варианта:
- Несколько многоквартирных домов на смежных земельных участках с общими инженерными сетями и инфраструктурой (п.п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).
Решение принимается в каждом доме отдельно квалифицированным большинством (≥ ⅔ голосов). - Несколько расположенных близко жилых домов (в т.ч. не обязательно многоквартирных), если они имеют общую границу и общую инфраструктуру (п.п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).
Решение принимается по соглашению всех собственников этих домов.
Почему нельзя «разбить» один дом на два ТСЖ
Конституционный Суд РФ в Определениях № 437-О от , № 2340-О от и № 3089-О от подтвердил:
- запрет на создание более одного ТСЖ в доме не противоречит Конституции РФ;
- норма направлена на защиту прав всех собственников и недопущение хаоса в управлении общим имуществом.
Попытки создать «второе ТСЖ» заканчиваются принудительной ликвидацией через суд и у регистрирующего органа (ИФНС).
Пошаговая инструкция: как создать ТСЖ в доме с любым числом квартир
- Инициаторы подготавливают проект устава ТСЖ.
- Назначается общее собрание собственников (письменное или очно-заочное).
- На собрании:
- утверждают устав;
- избирают правление и председателя;
- решают вопрос о полномочиях представителя для регистрации.
- В течение 3 дней оформляют протокол, который подписывают все проголосовавшие «за» собственники.
- Не позднее 3 месяцев подают пакет документов в ИФНС:
- заявление по форме Р11001;
- протокол и устав;
- гарантийное письмо о предоставлении юридического адреса;
- квитанцию об оплате госпошлины (4 000 руб.).
- Получают выписку из ЕГРЮЛ — ТСЖ считается созданным.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
- Можно ли создать ТСЖ в доме из 4 квартир?
Да. Минимального количества квартир закон не устанавливает. - Что если в доме 500 квартир, а пришло только 30 собственников?
Для кворума (п. 1 ч. 1 ст. 136 ЖК РФ) нужно ≥ 50 % голосов от общего числа. 30 из 500 — недостаточно. - Можем ли мы «закрыть» старое ТСЖ и открыть новое?
Нет. До внесения записи о ликвидации в ЕГРЮЛ любое новое ТСЖ в этом же доме будет недействительным.
Контакты для консультаций
Центральный офис Росреестра:
- Адрес: 117292, Москва, ул. Кржижановского, д. 6
- Телефон: +7 (495) -56-82-83, +7 (495) -87-92-92
ФНС России (регистрация юрлиц):
- Сайт: www.nalog.gov.ru
- Единая справочная: ###-###-####
Количество квартир не влияет на возможность создания ТСЖ. Главное соблюсти процедуру, собрать необходимый кворум и не пытаться «раздробить» дом на несколько товариществ. Соблюдая закон, собственники любого дома, от 4 до 400 квартир — получат полноценное юридическое лицо для эффективного управления общим имуществом.