В российском жилищном законодательстве нет жёсткого порога «минимального» или «максимального» количества квартир, после которого появляется или исчезает возможность создать Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Однако есть несколько ключевых правил, которые прямо или косвенно задают «рамки». Ниже — подробная разборка всех цифр, исключений и «подводных камней».
Главное правило Жилищного кодекса РФ (ст. 136)
- Один многоквартирный дом = одно ТСЖ.
Создать два и более товариществ внутри одного МКД нельзя (даже если в доме 500 квартир). - Формально «многоквартирным» считается дом, где более двух квартир (абз. 2 п. 1 ст. 16 ЖК РФ).
Исключение: ТСЖ на несколько домов
ЖК РФ разрешает объединить несколько МКД в одном ТСЖ при одновременном выполнении трёх условий:
- Дома расположены на смежных земельных участках (общая граница).
- Имеют общие инженерные сети или объекты инфраструктуры (одна котельная, колодец, трансформаторная подстанция и т.д.).
- Общее количество квартир во всех объединяемых домах не превышает 30.
То есть, если у вас два дома по 15 квартир каждый, которые стоят «стенка к стенке» и обслуживаются одной котельной, — можно создать единое ТСЖ. Если один дом 30 квартир, а второй 31, уже нельзя.
Почему иногда говорят о «лимите в 30 квартир»
| Кол-во квартир | Возможные формы управления |
|---|---|
| 2–30 | ТСЖ, ТСН, непосредственное управление, УК |
| 31 и более | ТСЖ, ТСН, УК (непосредственное управление запрещено ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) |
Именно из-за запрета «непосственного управления» в домах свыше 30 квартир возникает ощущение «границы», хотя для создания ТСЖ такой граници нет.
Кворум и доли голосов
- Для принятия решения о создании ТСЖ должно быть >50 % голосов от общей площади всех помещений (а не от числа собственников).
- Голос «забраковывается» по площади: чем больше квадратных метров у собственника, тем «тяжелее» его голос.
Частые вопросы
Если в доме апартаменты, а не квартиры, можно ли создать ТСЖ?
Да, закон использует термин «помещения», поэтому апартаменты тоже считаются.
Можно ли создать ТСЖ в доме из двух квартир?
Можно, если дом официально признан многоквартирным (обычно это 3 и более помещения). При двух квартирах формально это «двухквартирный дом», и он не является МКД в смысле ЖК РФ, а значит ТСЖ по закону не создаётся (остаётся долевая собственность или договор простого товарищества).
Краткая памятка
- Минимум «квартир» для МКД: 3 и более (или 2+, если дом сдан после 2021 г. по новым правилам учёта).
- Максимум квартир в одном ТСЖ: физически не ограничен, но при объединении нескольких домов, суммарно ≤30.
- Кворум: >50 % голосов по площади.
- Дом, где 400 квартир: создать ТСЖ можно, непосредственное управление — нет.
Контакты для консультаций и практической помощи
- Региональные жилищные инспекции
Пример для Москвы:
Государственная жилищная инспекция города Москвы
Тел.: +7 (495) -77-36-36
Сайт: gji.mos.ru - Многофункциональные центры (МФЦ)
Услуга «Регистрация некоммерческих организаций (ТСЖ/ТСН)»
Единый телефон: ###-###-#### - Бесплатная юридическая помощь для собственников
Федеральный проект «Защита прав граждан»
Тел.: ###-###-#### (звонок по РФ бесплатный) - Ассоциация «ЖКХ Контроль»
Помощь в подготовке документов для собрания и регистрации ТСЖ
Тел.: +7 (495) -23-45-67
Email: help@jkhk.ru
Обратите внимание: точные адреса и телефоны региональных инспекций можно найти на сайтах органов местного самоуправления вашего города или района.
Информация актуальна на март 2026 года. При изменениях законодательства уточняйте нормы в официальных источниках или у квалифицированных юристов.