Жизнь в многоквартирном доме неразрывно связана с управлением общим имуществом — подъездами, крышей, лифтами, инженерными сетями и придомовой территорией. Чтобы все системы работали бесперебойно, а жильцы получали качественные коммунальные услуги, в обязательном порядке заключается договор управления. Ниже разберёмся, с кем именно заключает договор управляющая компания (УК), какие бывают варианты, и какие документы при этом используются.

Кто может быть стороной договора управления?

Законодательство РФ (в первую очередь Жилищный кодекс РФ, гл. 6, ст. 161–165) чётко определяет возможных контрагентов УК.

• Собственники помещений в многоквартирном доме, объединённые в ТСЖ/ЖК/Кооператив — если организация создана и уполномочена большинством голосов.
• Общее собрание собственников (ОСС), проведённое в установленном порядке — в случае, когда ТСЖ не создано и каждый собственник выступает самостоятельно.
• Региональный оперативный штаб (в редких случаях аварийного дома, когда жильцы отсутствуют или дом признан «проблемным»).

Формы заключения договора

В зависимости от того, как организованы собственники, договор может быть заключён:

1. Индивидуально — каждый собственник подписывает отдельный «Договор управления» или «Приложение к договору».
2. Коллективно — через протокол общего собрания собственников, где УК утверждается большинством голосов (50 %+1 от общей площади).
3. Через уполномоченное лицо — председатель ТСЖ, правление жилищного кооператива или представитель, избранный собранием.

Пошаговая схема заключения договора

Шаг 1. Подготовка: УК готовит проект договора с приложением калькуляции тарифов, перечнем услуг и схемой взаимодействия.
Шаг 2. Созывается общее собрание собственников (ОСС) с повесткой: «Выбор способа управления и утверждение УК».
Шаг 3. Принятие решения: фиксируется в протоколе ОСС и приложении «Решение о выборе УК».
Шаг 4. Подписание: председатель собрания (или уполномоченный представитель) подписывает договор от имени всех собственников.
Шаг 5. Регистрация: в единой информационной системе ЖКХ (ГИС ЖКХ) размещается скан подписанного договора и протокола.

Образец «Протокола ОСС» и «Доверенности»

Шаблон протокола:

«Общее собрание собственников помещений в МКД по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10.
Присутствовали собственники, обладающие 3 456,78 м² (68,7 % голосов).
Повестка: выбор управляющей компании ООО «ЖилКомфорт».
Решение: утвердить ООО «ЖилКомфорт» в качестве управляющей организации, полномочия по подписанию договора предоставить Иванову А.А.».

Доверенность:

«Я, Иванов А.А., паспорт 45 00 № 123456, выдан , на основании решения ОСС от уполномочен подписать договор управления от имени всех собственников МКД по ул. Ленина, д. 10».

Основные условия договора управления

В договоре фиксируются:

• Предмет: перечень общего имущества (кровля, подвал, лифты, магистральные сети).
• Тарифы: размер платы за содержание и ремонт, порядок индексации.
• Срок: обычно 3 года (может быть 1–5 лет, но не более 5 лет по ЖК РФ).
• Ответственность: штрафы, неустойки, порядок расторжения.
• Отчётность: ежегодные отчёты УК перед ОСС, форма отчёта, сроки публикации.

Что делать, если договор не заключён

С вступил в силу ФЗ-255-ФЗ: если собственники в течение 3-х месяцев не выберут УК, муниципалитет назначает временную управляющую организацию по конкурсу. Чтобы избежать «дежурной УК»:

1. Грамотно подготовьте повестку ОСС.
2. Оповестите всех собственников (письма, СМС, доски объявлений).
3. Зафиксируйте кворум (50 % +1 м²).
4. Вовремя подайте документы в ГИС ЖКХ.

Контакты для консультаций и обращений

Минстрой России
Официальный сайт: minstroy.gov.ru
Горячая линия: ###-###-####

Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) Москвы
Адрес: 107078, Москва, ул. Новая Басманная, д. 10
Тел.: +7 (495) -77-77-77
Электронная приёмная: gji.mos.ru

ГИС ЖКХ, техподдержка
Тел.: ###-###-####
Электронная почта: support@gosuslugi.ru

Региональные центры «Мой дом»
Единая справочная по всей РФ: ###-###-####
Сайт: мойдом.рф

Юридическая помощь (бесплатная консультация)
«Жилищный контроль» Москва: +7 (495) -51-50-50
Онлайн-чат: zhk-mos.ru

Дата актуализации: 23 марта 2026 г. 19:29 по мск. Следите за изменениями в законодательстве и своевременно обновляйте договор управления, чтобы избежать штрафов и санкций.