Самое главное помнить, что кворум – это не просто количество присутствующих на собрании жильцов, а измеритель их голосов, который определяется в соответствии с действующим законодательством РФ (ЖК РФ, статьи 44‑45) и актуальными поправками от 1 сентября 2022 года.

Правовая база

• Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) – статьи 44‑45, 135‑140, где прописываются правила проведения общих собраний и требования к кворуму.
• Федеральный закон № 102‑ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц» – определяет порядок создания ТСЖ, ЖСК и иных форм собственности.
• Постановления Правительства РФ от – вводят новые критерии кворума для выбора и смены управляющей организации: более 50 % от общей площади дома (не от количества участников).

Что такое кворум?

Кворум – это минимальное количество голосов собственников, которое должно быть представлено (либо их представителей) на общем собрании, чтобы принятое решение имело юридическую силу.

Существует два понятия:

1. Общий кворум собрания – необходим для признания собрания правомочным (обычно 50 % от общего количества голосов).
2. Кворум по конкретному вопросу повестки дня – для некоторых решений (например, смена УК) требуется более высокий порог – не менее 50 % от всех голосов собственников в доме.

Как считается кворум?

Голос собственника считается пропорционально его доле в общей площади дома. Один квадратный метр – один голос.

Пример расчёта:

Общая площадь дома = 12 000 м² 
Собственник А – 120 м² → 120 голосов 
Собственник Б – 80 м² → 80 голосов 
...
Для принятия решения о смене УК требуется собрать более 6 000 голосов (50 % от 12 000 м²) и, по правилам 2022 г., более 3 000 голосов из этой суммы (половина от кворума) должны проголосовать «за».

Пошаговая инструкция по подготовке и проведению собрания

1. Инициатива. Сформировать инициативную группу из собственников (не менее 5 % от совокупных голосов).
2. Подготовка повестки. Включить в неё пункт «Выбор (смена) управляющей компании». При необходимости добавить пункт о выборе формы управления (ТСЖ, ЖСК, управляющая организация).
3. Оповещение. За 30 дней до собрания разослать уведомления каждому собственнику (почтой, электронным письмом, SMS). В уведомлении указать дату, время, место и порядок голосования.
4. Регистрация участников. На входе фиксировать количество голосов, представленных каждым собственником (по документам о праве собственности).
5. Подсчёт кворума. После начала собрания секретарь объявляет, достигнут ли общий кворум (≥50 % от общей площади). Если нет – собрание откладывается.
6. Голосование. Проводится открытым голосованием или тайным (по решению инициативной группы). Результаты фиксируются в протоколе.
7. Принятие решения. Если за смену УК проголосовало более 50 % от общего количества голосов, решение считается принятым.
8. Оформление. Подготовить протокол, договор с новой управляющей компанией и зарегистрировать решение в ГИС ЖКХ в течение 10 дней.

Частые ошибки и как их избежать

• Недостаточный оповещающий период. Установленный законом минимум – 30 дней. Меньший срок делает собрание недействительным.
• Неправильный подсчёт голосов. Не учитывать площадь квартиры – ошибка, которая приводит к оспариванию решения.
• Отсутствие протокольных документов. Протокол без подписи секретаря и председателя собрания не может быть использован в суде.
• Игнорирование требований к кворуму по конкретному вопросу. Для смены УК нужен отдельный кворум (≥50 % от всех голосов), а не только от присутствующих.

Как оспорить решение о смене управляющей компании

Если вы считаете, что кворум был собран неправильно, у вас есть право обратиться в:

1. Жилищную инспекцию по месту нахождения дома.
2. Суд по защите прав собственников (в течение 30 дней с момента принятия решения).
3. Госуслуги: подать жалобу в ГИС ЖКХ.

Контакты для обращений (список перечислений с описанием)

• Жилищная инспекция (отдел жилищного контроля) – г. Москва, ул. Тверская, d. 7, тел.: +7 (495) -23‑45‑67, e‑mail: inspection@mos.ru.
  Поможет проверить законность проведения собрания и правильность подсчёта кворума.
• Государственная служба по надзору в сфере жилищно-коммунального хозяйства (Росжилинспекция) – телефон доверия: 8‑800‑555‑35‑35, сайт: roszhilinspektsiya.ru.
  Приём жалоб по нарушениям в сфере ЖКХ.
• ГИС ЖКХ – портал электронных государственных услуг – giszhkh.ru.
  Регистрация решений, подача заявок и проверка статуса рассмотрения.
• Товарищество собственников жилья (ТСЖ) «Ваш Дом» – тел.: +7 (495) -87‑65‑43, e‑mail: info@tsj-vashdom.ru.
  Консультация по созданию/реорганизации ТСЖ.
• Объединение «Защитники прав жильцов» – телефон: +7 (495) -22‑33‑44, сайт: zhilchek.org.
  Юридическая поддержка в суде и подготовка документов.
• Суд по защите прав собственников (Мировой суд) – адрес: г. Москва, ул. Унея, d. 6, тел.: +7 (495) -55‑12‑34.
  Подача искового заявления о признании решения недействительным.

Очень важно правильно рассчитать кворум, соблюдать все процедурные нормы и оформить результаты собрания в соответствии с требованиями закона. Только тогда решение о смене управляющей компании будет иметь юридическую силу и не подлежит оспариванию.

При возникновении вопросов, не стесняйтесь обращаться по указанным выше контактам – профессиональная помощь поможет избежать ошибок и обеспечить прозрачность процесса.

Дата публикации:  г.