Ни один многоквартирный дом не может нормально эксплуатироваться без регулярного содержания и своевременного ремонта общего имущества. Если домом управляет жилищно-строительный кооператив (ЖСК), организационные и финансовые вопросы ремонта имеют свои особенности. В данной статье мы разберёмся, что именно относится к общему имуществу, какие виды ремонта существуют, кто и за счёт каких средств их выполняет, а также куда обращаться, если качество работ не соответствует требованиям.
Что считается «общим имуществом»
Согласно Постановлению Правительства РФ № 491 от к общему имуществу относятся:
- межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифтовые шахты;
- коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы;
- несущие конструкции (фундаменты, колонны, стены, перекрытия, балконные плиты);
- инженерные системы: отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение, газо- и теплоснабжение, вентиляция;
- крыша, водосточные системы, фасад;
- входные двери, стеклопакеты в подъездах, домофоны, лифты, мусоропроводы;
- земельный участок, на котором расположен дом, включая детские и спортивные площадки.
Виды ремонта общего имущества
Текущий ремонт
Это восстановление отдельных элементов, вышедших из строя вследствие естественного износа. Задача — поддержание нормативного состояния без капитальных вложений. В перечень входят:
- замена вышедших из строя кранов, стояков, запорной арматуры;
- ремонт штукатурки и окраска стен/потолков в подъездах;
- замена ламп освещения, розеток, выключателей;
- ремонт лестничных маршей и перил;
- частичная замена оконных блоков и стеклопакетов;
- устранение незначительных течей кровли, локальный ремонт кровельного покрытия.
Источник финансирования — ежемесячные взносы собственников, оплачиваемые в составе строки «содержание и ремонт» квитанции ЖКХ (ст. 39, 154 ЖК РФ).
Капитальный ремонт
Это комплексное восстановление конструкций и инженерных систем, которое:
- Финансируется за счёт регионального фонда капремонта (ст. 166–168, 189 ЖК РФ).
- Выполняется по региональной программе или решению общего собрания собственников.
- Включает:
- замену лифтового оборудования;
- ремонт/перекладку кровли;
- теплоизоляцию фасада;
- замену инженерных сетей (отопление, водоснабжение, канализация);
- укрепление несущих конструкций и фундамента.
Роль ЖСК в организации ремонта
Жилищно-строительный кооператив:
- является юридическим лицом и самостоятельно заключает договоры с подрядчиками;
- утверждает перечень и объём работ на общем собрании членов кооператива;
- формирует смету и утверждает тарифы на взносы;
- ежегодно отчитывается о расходовании средств;
- взаимодействует с региональным оператором по капремонту для включения дома в программу.
Порядок принятия решения о ремонте
| Вид ремонта | Кто принимает решение | Кворум и % голосов |
|---|---|---|
| Текущий | Общее собрание членов ЖСК | ≥50 % голосов от общего числа |
| Капитальный (по региональной программе) | Региональный оператор | Автоматически, вне зависимости от голосования |
| Капитальный (вне программы, за счёт ФКР) | Общее собрание собственников | ≥50 % голосов от общей площади |
Права и обязанности собственников
Обязанности:
- своевременно оплачивать членские, паевые взносы и взносы на капремонт;
- не препятствовать доступу подрядчиков в места общего пользования;
- участвовать в общих собраниях.
Права:
- получать информацию о планируемых и выполненных работах;
- обращаться в ЖСК с требованием устранить дефекты текущего или капитального ремонта;
- требовать снижения платы при ненадлежащем качестве услуг (п. 11 Правил № 491).
Что делать, если ремонт выполнен некачественно
- Зафиксируйте нарушения: фото/видео, акт осмотра.
- Направьте претензию: в ЖСК или подрядной организации с требованием устранить дефекты.
- Обратитесь в контролирующие органы (см. раздел «Контакты для обращений»).
- Суд: подайте иск о защите прав потребителей, если претензии не удовлетворены в 10-дневный срок.
Контакты для обращений (по вопросам ремонта общего имущества)
- Госжилинспекция Чувашской Республики
428000, г. Чебоксары, ул. К. Маркса, 46
Тел.: +7 (8352) -6-75-25
E-mail: info@gzhi.cap.ru
Официальный сайт: gzhi.cap.ru - Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики
428000, г. Чебоксары, ул. Ленина, 8
Тел.: +7 (8352) -6-60-00
E-mail: mineconomy@cap.ru
Сайт: mineconomy.cap.ru - Региональный оператор капитального ремонта Чувашии (Фонд капремонта)
428015, г. Чебоксары, ул. И. Яковлева, 12
Горячая линия: ###-###-#### (звонок бесплатный)
E-mail: info@fkr21.ru
Сайт: fkr21.ru - Роспотребнадзор по Чувашской Республике
428020, г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, 19
Тел.: +7 (8352) -8-00-47
E-mail: 4consumer@cap.ru - Управление Федеральной службы судебных приставов по Чувашской Республике
428000, г. Чебоксары, ул. Эгнеса, 7
Тел.: +7 (8352) -8-44-00
Сайт: r86.fssp.gov.ru
Совет: перед обращением в суд запросите в ЖСК или региональном операторе копию договора подряда, акты скрытых работ и журнал выполненных работ — это упростит доказывание нарушений.
Проверяйте ежемесячные отчёты ЖСК о расходах на текущий ремонт.
Участвуйте в общих собраниях, где утверждаются списки и сметы работ.
Отслеживайте график капитального ремонта на сайте регионального оператора.
При нарушениях фиксируйте доказательства и своевременно обращайтесь в контролирующие органы, перечисленные выше.