Почему тема актуальна

С 1 января 2025 г. российские застройщики, применяющие упрощённую систему налогообложения (УСН), обязаны самостоятельно исчислять и уплачивать НДС при реализации квартир и апартаментов.
Это новое правило вызвало множество вопросов: кто именно считается налоговым агентом, как определить налоговую базу, где искать ставку и как подавать декларацию.
Минфин России в своих последних разъяснениях (по состоянию на 23 марта 2026 г.) дал подробные ответы на ключевые практические вопросы. Ниже, систематизированная инструкция и контакты для уточнений.

Кто теперь платит НДС при продаже жилья

1. Организации и ИП на УСН, которые:
   • вводят объекты в эксплуатацию после ;
   • заключают договоры долевого участия (ДДУ) или предварительные договоры после указанной даты;
   • передают объекты по акту-приёма-передачи после .
2. Исключение: если объект был введён в эксплуатацию до и все договоры подписаны раньше этой даты, НДС не начисляется.

Размер налоговой базы и ставка НДС

Ставка НДС определяется пропорционно доле жилой площади:

• 20 % — для апартаментов и нежилых помещений;
• 0 % — для доли жилой площади ≤ 30 кв. м, льготная ставка сохраняется до 30 кв. м на каждого покупателя;
• 20 % — на оставшуюся площадь свыше 30 кв. м.

Налоговая база = договорная цена минус минимально возможная цена по ФГИС ЕГРН.
Если договорная цена ниже рыночной, налоговый орган вправе доначислить НДС по «рыночной» базе.

Алгоритм расчёта и порядок уплаты

1. На дату подписания акта-приёма-передачи квартиры формируется счёт-фактура (для себя) без КПД.
2. В течение 5 рабочих дней после подписания акта застройщик обязан:
   • зарегистрировать счёт-фактуру в журнале учёта НДС для УСН;
   • исчислить и уплатить НДС в бюджет.
3. Декларация по НДС подаётся ежеквартально не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчётным кварталом (форма КНД 1151001, раздел 2;3).
4. Платёжное поручение оформляется на ИНН и КПП застройщика, код дохода – 182 1 03 01000 01 1000 110.

Практический пример расчёта

Исходные данные:
ДДУ на квартиру 50 кв. м, цена 7 000 000 ₽, ввод в эксплуатацию – ;
Льготная площадь – 30 кв. м, облагаемая – 20 кв. м.

• Доля льготной площади: 30 / 50 = 60 % → НДС 0 %.
• Доля облагаемой: 20 / 50 = 40 % → 7 000 000 × 40 % = 2 800 000 ₽ × 20 % = 560 000 ₽.

Частые ошибки и как их избежать

Пошаговая инструкция для бухгалтера застройщика

1. Шаг 1. Проверьте дату ввода объекта в эксплуатацию и дату ДДУ. Если обе даты ≥ — переходите к шагу 2.
2. Шаг 2. На момент подписания акта-приёма-передачи сформируйте счёт-фактуру (без КПД) в программе. Укажите цену квартиры, разбейте на льготную и облагаемую части.
3. Шаг 3. В течение 5 рабочих дней начислите налог (формула см. выше) и перечислите во внебюджетный фонд.
4. Шаг 4. В конце квартала заполните раздел 2.3 декларации по НДС, приложите журнал учёта счетов-фактур.
5. Шаг 5. Храните документы не менее 4 лет, готовьтесь к выездной проверке ФНС.

Калькулятор онлайн

Для быстрого расчёта воспользуйтесь официальным калькулятором ФНС:
https://www.nalog.gov.ru/rn77/service/calculator_nds/

Ответственность за нарушение

• Штраф за неуплату НДС: 20 % от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).
• Штраф за несвоевременную подачу декларации: 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 ₽ (ст. 119 НК РФ).
• Пени: 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки.

Контакты для обращений

Если у вас остались вопросы или нужна помощь в расчётах, обращайтесь по указанным каналам:

• ФНС России (горячая линия): ###-###-#### (бесплатно по РФ).
• Минфин РФ (отдел налоговой политики): ndfl@minfin.gov.ru, писать в теме письма «Вопрос по НДС застройщиков УСН».
• Онлайн-консультации:
  • Личный кабинет налогоплательщика (ФНС) — раздел «Обратиться в ФНС».
• Региональные инспекции:
  • Москва: ИФНС России № 46, ул. Нижняя Сыромятническая, д. 10, тел. +7 (495) -13-00-00.
  • Санкт-Петербург: ИФНС России № 15, наб. р. Фонтанки, д. 10, тел; +7 (812) -35-09-00.
  • Для других регионов, поиск ИФНС по адресу.
• Бесплатные вебинары: Регистрация на сайте Налоговый университет ФНС (раздел «УСН и НДС для застройщиков»).

Внимание! Данная статья подготовлена по официальным разъяснениям Минфина РФ и действующему Налоговому кодексу РФ.
Проверяйте обновления на сайтах ФНС и Минфина, поскольку порядок может быть уточнён.