Кратко о проблеме
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), применяющие упрощённую систему налогообложения (УСН) с объектом «доходы минус расходы», сталкиваются со сложностями при признании расходов. Основные вопросы: какие платежи жильцов считать своими доходами, а какие — транзитными, и что можно отнести к расходам при расчёте налога.
Какие расходы ЖСК может учитывать при УСН
Перечень допустимых расходов закреплён в ст. 346.16 НК РФ. Для ЖСК это, как правило, затраты на:
- приобретение материалов, запчастей, инвентаря для содержания общего имущества;
- оплату услуг подрядчиков (сантехника, электрика, клининг, вывоз мусора);
- аренда спецтехники (подъёмников, тракторов);
- коммунальные платежи, но только ту часть, которая не компенсируется жильцами 1 в 1;
- заработная плата сотрудников ЖСК и страховые взносы;
- банковское обслуживание и расходы на приём платежей от собственников;
- услуги бухгалтера и юриста;
- амортизация принадлежащего ЖСК оборудования (например, насосов, теплопунктов).
Коммунальные услуги: транзит или собственный расход?
Ключевое правило: если ЖСК получает деньги от собственников строго на оплату коммунальных услуг и перечисляет их ресурсоснабжающим организациям (РСО) в полном объёме, эти суммы не учитываются ни в доходах, ни в расходах (письмо Минфина России от № 03-11-11/49371).
В бухгалтерском учёте такие операции отражаются на забалансовых счетах 008 «Контрагенты по расчётам».
Пример
ЖСК собрал с жильцов 100 000 ₽ за электроэнергию и перечислил 100 000 ₽ поставщику.
Ни 100 000 ₽, ни 100 000 ₽ в налоге не учитываются.
Как отличить транзит от собственного дохода
| Признак | Транзит (не учитывается) | Собственный доход/расход (учитывается) |
|---|---|---|
| Договор | Агентский (оказываем услуги за счёт собственников) | Договор подряда или оказания услуг от имени ЖСК |
| Коэффициент | 100 % средств перечисляется поставщику | ЖСК удерживает комиссию/наценку, либо оплачивает расходы своими средствами |
| Акты КС-2/КС-3 | Не выписываются на ЖСК | Выписываются на ЖСК как заказчика |
Пошаговый алгоритм учёта расходов ЖСК на УСН
- Разделяем в бухгалтерии поступления жильцов:
- транзит (коммуналка, капремонт) – забалансовые счета;
- собственные (взносы на содержание, сантехработы) – доходы/расходы.
- Подтверждаем каждый расход:
- договор, акт выполненных работ/оказанных услуг, оплату;
- чек, КПД или УПД – обязательно применять ККТ/ОФД.
- Учитываем расходы по кассовому методу:
- дата списания со счёта или выдача из кассы.
- Раз в квартал проверяем, не превышен ли лимит:
- доходы ≤ 337,5 млн ₽ за 2026 г.;
- остаточная стоимость основных средств ≤ 150 млн ₽.
Частые ошибки ЖСК и как их избежать
- Ошибка: включать в расходы всю коммуналку.
Решение: учитывать только перерасход или разницу, оплаченную из собственных средств ЖСК. - Ошибка: не разделять договоры.
Решение: заключать отдельные договоры: с РСО (агентский) и с подрядчиками (подряд). - Ошибка: забывать про страховые взносы.
Решение: взносы на зарплату персонала ЖСК уменьшают базу УСН без ограничений.
Краткий чек-лист бухгалтера ЖСК
Сохраните себе и проверяйте каждый отчётный период:
- ☐ Все коммунальные платежи переданы РСО – проверены забалансовые счета 008.
- ☐ Все акты и накладные подшиты, оплачены.
- ☐ Все расходы соответствуют ст. 346.16 НК РФ.
- ☐ Фиксируем дату оплаты по ККТ/ОФД.
- ☐ Проверяем лимиты дохода и стоимости ОС.
- ☐ Сверяем данные 1С или другой программы с выгрузкой из банка.
Куда обратиться за разъяснением
- ФНС России: ###-###-#### (единая горячая линия)
- Минфин РФ: minfin@minfin.gov.ru
- КонсультантПлюс: www.consultant.ru
- ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru
- Эксперт службы «Аюдар Инфо»: info@ayudar.ru
ЖСК на УСН может учитывать только свои реальные затраты, подтверждённые документами. Деньги, собранные с жильцов на коммунальные услуги и полностью перечисленные поставщикам, не влияют на налоговую базу. Соблюдайте разделение потоков, храните акты и чеки — и налоговая проверка пройдёт без штрафов.
Обновлено: 24 марта 2026 года