Когда после реновации нужно платить налог
Условно всё сводится к трём параметрам:
- Срок владения новой квартирой;
- Дата приватизации (или вступления в наследство/договора участия в реновации);
- Стоимость продажи по договору купли-продажи.
1;1 Ключевые сроки владения
В 2025–2026 годах действуют следующие правила:
- 3 года – если жилье получено в результате реновации и право собственности возникло:
- в порядке переселения из ветхого фонда по договору реновации;
- по договору мены/замены жилого помещения в рамках госпрограммы.
- 5 лет – во всех остальных случаях (например, если после реновации вы получили дополнительную площадь, купленную сверх нормы).
1.2 Льготы
Если с момента регистрации права на новую квартиру прошло меньше 3 лет (или 5 лет), но вы продаёте квартиру:
- по цене ниже 1 млн рублей, то налог платить не нужно (возможен нулевой доход после вычета);
- вы имеете право на имущественный вычет 1 млн руб. или вычет фактических расходов на приобретение дополнительной площади (что выгоднее).
Как рассчитать НДФЛ при продаже после реновации
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13 %
Или
НДФЛ = (Цена продажи – Расходы на дополнительную площадь) × 13 %
Пример 1
Квартира получена по реновации, право собственности зарегистрировано . Продана за 6 000 000 ₽. Срок владения меньше 3 лет. Применён вычет 1 млн руб.
НДФЛ = (6 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 650 000 ₽.
Пример 2
Та же квартира, но продавец доказал, что за дополнительные 20 м² платил 1 200 000 ₽ (чеки/договор). Тогда:
НДФЛ = (6 000 000 – 1 200 000) × 13 % = 624 000 ₽.
Как подать декларацию 3-НДФЛ и оплатить налог
- До 30 апреля 2027 года подать декларацию через:
- личный кабинет на сайте nalog.gov.ru;
- мобильное приложение «Мой Налог» (доступно самозанятым и физлицам);
- МФЦ или налоговую инспекцию по месту жительства.
- До 15 июля 2027 года уплатить налог по реквизитам, указанным в уведомлении или сформированным онлайн.
Частые ошибки при реновации
- Плутать дату регистрации права на старую квартиру с датой регистрации новой. Важен именно день постановки новой квартиры на кадастровый учёт.
- Не учитывать «авансы» (предоплату) при расчёте расходов. Документально подтверждайте любые платежи.
- Забывать о возможности разделить вычет между супругами (если квартира в долевой собственности).
Сравнение: реновация vs. обычная купля-продажа
| Параметр | Реновация | Обычная покупка |
|---|---|---|
| Льготный срок владения | 3 года | 5 лет |
| Подтверждение расходов | Договор реновации + платёжки за доп. м² | ДКП, ипотечный договор, чеки |
| Налоговый вычет на покупку | Доступен при покупке доп. площади | Доступен при покупке любой недвижимости |
Контакты для обращений и помощи
- ФНС России – телефон горячей линии ###-###-#### (круглосуточно).
- Личный кабинет налогоплательщика – lkfl.nalog.ru
- Мобильное приложение «Мой Налог» – доступно в App Store и Google Play.
- МФЦ – найдите ближайший офис на сайте госуслуги.рф
- Юридические консультации:
- Консультация налогового юриста онлайн – сервис «Правовед» (pravo.ru);
- Бесплатная юридическая помощь для малоимущих – региональные центры «ГосЮрБюро» (список адресов на сайте Минюста РФ).
Что делать прямо сейчас
- Проверьте дату регистрации права собственности на новую квартиру в Росреестре.
- Сохраните чеки/договоры за дополнительную площадь.
- Если срок владения меньше льготного – рассчитайте налог заранее, чтобы подготовить деньги к 15 июля 2027 г.
- Онлайн-запись на подачу 3-НДФЛ в ИФНС – через личный кабинет или «Госуслуги».
Помните: при продаже квартиры после реновации у вас дополнительные льготы по сроку владения, но любые просрочки по налогам влекут пени (1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки). Планируйте заранее и консультируйтесь у специалистов!