С 01 января 2023 года в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, которые чётко разграничили полномочия председателя правления ТСЖ (ТСН, ЖК, ТСН), избранного общим собранием, и наймом руководителя по трудовому договору. В статье разберёмся, когда и как можно перевести «выборного» председателя на трудовые отношения, какие документы оформить и какие риски учесть.
Разница между «выборным» и «приёмным» председателем
| Критерий | Председатель правления ТСЖ (ст. 138, 143.1 ЖК РФ) | Руководитель (управляющий) по трудовому договору (ст. 20.3 ЖК РФ) |
|---|---|---|
| Назначение | Избирается общим собранием членов ТСЖ | Нанимается правлением ТСЖ на основании доверенности собрания |
| Оплата | Гонорар или компенсация, решает собрание | Заработная плата по ТК РФ |
| Отчётность | Перед общим собранием | Перед правлением и общим собранием |
| Ответственность | Гражданско-правовая | Трудовая, административная, уголовная |
Когда целесообразно заключить трудовой договор
- Ежедневное присутствие в офисе ТСЖ необходимо (приём граждан, работа с подрядчиками).
- Требуется кадровое подчинение бухгалтера, инженера, уборщиц.
- Жильцы хотят «привязать» ответственность за финансовые и технические решения к конкретному сотруднику.
- Необходимо обеспечить соцпакет (больничный, отпуск, страхование).
Пошаговая инструкция по оформлению
- Подготовка решения общего собрания
В повестке укажите пункты:- Утверждение штатного расписания.
- Фиксирование оклада руководителя.
- Доверенность правлению заключить трудовой договор.
- Утверждение положения «О порядке найма и увольнения управляющего».
- Издание приказа правления
Формулировка:Приказ № 05-06/26 от г.
«О заключении трудового договора с руководителем».
В соответствии с решением общего собрания членов ТСЖ «Ландыш» от г. (протокол № 12) правление постановляет:
Заключить с Ивановым И.И. трудовой договор № 01/ТД на должность «Управляющий» с окладом 65 000 руб. с г.
Ответственность за оформление возложить на председателя правления Петрову А.А. - Оформление документов в кадровой службе
- Трудовой договор (2 экз.).
- Должностная инструкция (утверждена правлением).
- Приказ о приёме (форма Т-1).
- Личная карточка (Т-2).
- Ознакомление с локальными актами: ПВТР, положение об оплате труда.
- Регистрация в ФНС и ФСС
В течение 3 дней после приёма сотрудника ТСЖ сдаёт форму СЗВ-ТД в ПФР и уведомляет ФСС о новом страхователе.
Образец трудового договора (фрагменты)
Раздел 1. Стороны договора
Работодатель: Товарищество собственников жилья «Ландыш», ИНН 7705123456, ОГРН 1167700012345, юр. адрес: 123456, г. Москва, ул. Ландышей, д. 8, кв. 1.
В лице председателя правления Петровой Анны Александровны, действующей на основании протокола общего собрания № 12 от г.
Работник: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 12 345678, выдан г. ОВД «Останкинский», зарегистрирован по адресу: 123456, г. Москва, ул. Ландышей, д. 8, кв. 88.
Раздел 2. Трудовая функция и режим работы
- Должность: управляющий ТСЖ.
- Функции: организация эксплуатации МКД, контрактация подрядчиков, кадровое сопровождение, отчётность перед собственниками.
- Режим: пятидневка с 09:00 до 18:00, перерыв 13:00–14:00, иногда выходы суббота (по соглашению сторон).
Раздел 3. Оплата труда и социальные гарантии
- Оклад: 65 000 руб. без НДФЛ.
- Ежеквартальная премия: до 30 % оклада по KPI (коэффициент утверждает правление).
- Оплачиваемый отпуск: 28 календарных дней.
- Дополнительное ДМС – по решению правления.
Расчёты с бюджетом: налоги и взносы
ФОТ = 65 000 × 12 = 780 000 руб;/год.
- НДФЛ 13 % = 101 400 руб.
- Страховые взносы 30 % = 234 000 руб.:
- ПФР – 22 %.
- ФСС – 2,9 %.
- ФФОМС – 5,1 %.
Частые ошибки
- Назначение без собрания. Трудовой договор, подписанный только правлением, может быть признан судом недействительным (ст. 20.3 ЖК РФ – правление действует «по поручению» собрания).
- Смешение гражданско-правовых и трудовых отношений. Если договор называть «Гражданско-правовой подряд», но фактически контролируется режим труда – возникнет риск переквалификации в трудовой договор и доначислений ФНС.
- Утрата статуса члена ТСЖ. Управляющий может быть уволен по инициативе правления без участия общего собрания, но лишить его голоса как собственника нельзя.
Шаблоны документов
Скачать трудовой договор (DOCX)
Скачать образец протокола общего собрания (DOCX)
Контакты для консультаций
- Юридическая служба «ЖКХ-консультант»
Тел.: +7 (495) -23-45-67
WhatsApp/Telegram: +7 -16 123-45-67 - Минстрой РФ – «горячая линия» по ЖКХ
Тел.: ###-###-#### (пн-пт 09:00–18:00) - Региональный центр контроля ТСЖ (г. Москва)
Адрес: 107078, ул. Новорязанская, д. 18, офис 412
Тел.: +7 (495) -65-43-21
E-mail: info@tsz-centr.mos.ru - Бесплатная правовая помощь Фонда «Город и право»
Сайт: city-law.ru
Онлайн-чат: ежедневно 10:00–20:00