Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

В многоквартирном доме, где создано Товарищество собственников жилья (ТСЖ), любые решения — от смены управляющей организации до капитального ремонта — принимаются в соответствии с долей каждого собственника․ Главный параметр, который всё «взвешивает», — площадь помещения․ Ниже разберёмся, какие нормы и формулы применяются, где искать исходные данные и куда обращаться, если возникают споры․

Что считается «100 % голосов» в ТСЖ

Согласно Определению Мосгорсуда от № 33-31916 и ч․ 3 ст․ 48 ЖК РФ, когда речь идёт о ТСЖ, за 100 % принимается суммарная площадь всех жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности членов ТСЖ․ Это важное отличие от общего собрания всех собственников дома, где «100 %» — это площадь всех помещений, включая те, что не вступили в ТСЖ․

Как рассчитать долю (количество голосов) одного собственника

Возьмите площадь своей квартиры/нежилого помещения из свидетельства о праве собственности или ЕГРН․
Разделите её на общую площадь всех помещений членов ТСЖ (берётся из технического паспорта дома, реестра ГИС ЖКХ, Росреестра или сайта reformagkh․ru)․
Умножьте на 100, получите процент голосов․

Формула:
Доля (%) = S_кв ÷ S_{общ_ТСЖ} × 100

Пример:
Площадь квартиры 58 м², общая площадь помещений ТСЖ 5 800 м² → доля = 1 % голосов․

Как правильно считать кворум и результаты голосования

Кворум достигнут, если на собрании (очном или заочном) присутствуют более 50 % голосов от S_{общ_ТСЖ}․
Решения по обычным вопросам (утверждение сметы, выбор управляющей компании) принимаются простым большинством от голосов присутствующих․
Решения о реконструкции, капремонте, превышении расходов на 5 % и более требуют ≥ 2/3 голосов от всех членов ТСЖ (ст․ 44 ЖК РФ)․

Площади, которые не входят в базу для расчёта голосов

В знаменатель не входят:

Лестничные клетки, лифтовые шахты, чердаки, подвалы и прочие места общего пользования (МОП);
Помещения, принадлежащие на праве общей долевой собственности (например, крыша, фасад);
Помещения, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, если их собственники не вступили в ТСЖ․

Где взять достоверные данные о площади

Технический паспорт БТИ (экспликация)․
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), выписка через rosreestr․gov․ru или МФЦ․
ГИС ЖКХ — раздел «Общие сведения о доме»․
reformagkh․ru — актуальные паспортные данные по каждому МКД․

Пошаговый алгоритм создания ТСЖ в 2026 году

Подготовьте инициативную группу (≥ 3 человека)․
Соберите реестр собственников (ФИО, адрес, площадь, доля)․
Созовите учредительное собрание: уведомления рассылаются за 10 дней, оформляются листы голосования․
Фиксируйте кворум по общей площади членов ТСЖ․
Оформите протокол собрания и устав ТСЖ (образцы доступны на сайтах ниже)․
Зарегистрируйте ТСЖ в ИФНС как некоммерческое партнёрство (заявление Р11001, устав, протокол, квитанция госпошлины 4 000 руб․)․

Расчёт платы за ЖКУ пропорционально доле в МОП

ТСЖ или управляющая организация:

Берёт общую сумму расходов на обслуживание (смета ТСЖ)․
Делит её на S_{общ_ТСЖ} → получает стоимость 1 м²․
Умножает на S_кв каждого собственника․

Пример:
Смета 1 000 000 руб․, S_{общ_ТСЖ} = 10 000 м² → 100 руб․/м²․ Квартира 58 м² → 5 800 руб․/мес․

Частые вопросы и практические советы

Может ли быть несколько ТСЖ в одном доме?, Нет․ Ст․ 136 ЖК РФ: только одно ТСЖ на дом․
Имеет ли право ТСЖ ограничить доступ на технический этаж? — Да, если этаж был передан ТСЖ на основании решения ОСС и оформлен договором безвозмездного пользования․ Однако, жильцы-члены ТСЖ имеют право участвовать в контроле и требовать предоставления доступа для проверки счётчиков, кранов и прочего․
Минимальная доля для влияния на решения? — Формально нет, но ≥ 10 % площади дают право требовать внеочередное собрание (п․ 1 ст․ 46 ЖК РФ)․

Контакты для обращений

Госуслуги / МФЦ: запись на получение выписки ЕГРН, регистрация ТСЖ․
ГИС ЖКХ: dom․gosuslugi․ru → раздел «Поддержка пользователей»․
Росреестр: ###-###-#### (бесплатно по РФ)․
Минстрой России: 8 (495) -01-20-00, info@minstroyrf․ru․
Бесплатная юридическая консультация по жилищным вопросам: ###-###-#### (горячая линия Фонда «ЖКХ Контроль»)․
Образцы документов и инструкции:
- garant․ru → «ЖКХ: шаблоны документов»
- roskvartal․ru → «Создаём ТСЖ за 7 шагов»

Дата актуализации: 24 марта 2026 г․