Актуально на 23 марта 2026 г․

Кто такая «управляющая компания» и почему она получает доступ к общему имуществу

Согласно Жилищному кодексу РФ (ст․ 161 ч․ 2 п․ 3) собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) могут выбрать один из трёх способов управления:

1. непосредственное управление собственниками (дом ≤ 30 квартир);
2. управление через ТСЖ/жилищный кооператив;
3. управление через управляющую организацию (УК) — именно о ней и пойдёт речь․

При выборе третьего варианта между собственниками и УК заключается договор управления, в котором фиксируются:

• перечень общего имущества;
• объём и границы полномочий;
• система контроля и отчётности․

Что считается «общим имуществом»

К общему имуществу относяться (ст․ 36 ЖК РФ):

• межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты;
• коридоры, чердаки, подвалы, технические этажи;
• инженерные системы водоснабжения, тепло-, газо-, электро- и водоотведения;
• крыши, фасады, фундамент, ограждающие конструкции;
• механическое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок, на котором расположен дом, с элементами благоустройства;
• иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома․

Перечень полномочий управляющей компании

Полномочия по содержанию и ремонту

• Контроль технического состояния — ежеквартальные обходы, визуальные осмотры, приборные измерения․
• Текущий ремонт, устранение мелких неисправностей систем водоснабжения, отопления, электрики, покраска стен, замена лампочек и т․ д․
• Капитальный ремонт — организация и сопровождение работ по замене инженерных сетей, кровли, лифтового оборудования (в т․ч․ за счёт фонда капремонта)․
• Подготовка к сезонной эксплуатации — промывка систем отопления, проверка вентиляции, очистка крыш и водостоков․

Полномочия по эксплуатации инженерных систем

• Поддержание постоянной готовности инженерных коммуникаций к подаче ресурсов (ст․ 161 ч․ 2․3 ЖК РФ)․
• Периодическая проверка и калибровка приборов учёта (тепла, воды, газа, электроэнергии)․
• Обеспечение безопасности газового оборудования, ежегодные обязательные осмотры с оформлением акта (вводится с п․ 2․2 ч․ 1․1 ст․ 161 ЖК РФ)․

Полномочия по предоставлению коммунальных услуг

• Распределение объёмов потреблённых ресурсов между собственниками с учётом ОДПУ/ИПУ․
• Приём и обработка показаний ИПУ, начисление платы, выставление квитанций․
• Временное ограничение или приостановка подачи ресурсов в случае аварии или неоплаты (в порядке, установленном ПП РФ № 354)․

Полномочия по обращению с твёрдыми коммунальными отходами (ТКО)

• Организация площадок накопления, контейнерного парка, графика вывоза․
• Контроль соблюдения санитарных норм на территории МКД․

Полномочия по обеспечению пожарной безопасности и санитарного благополучия

• Установка и обслуживание систем пожаротушения и оповещения․
• Очистка территории, вывоз снега и листвы, обработка противогололёдными реагентами․
• Дератизация и дезинсекция подвалов, мусоропроводов, чердаков․

Полномочия по использованию общего имущества в целях получения дохода

УК вправе сдавать в аренду или размещать рекламу на общем имуществе:

• кровля, фасад, цоколь, подвал;
• помещения общего пользования (подвалы, чердаки, кладовые);
• земельный участок под парковку, торговые павильоны, киоски․

Доходы от такой деятельности обязаны поступать на счёт дома и расходоваться только на содержание и ремонт общего имущества (ст․ 44 ЖК РФ, п․ 3 ПП РФ № 491)․

Что УК не вправе делать без дополнительного решения собственников

• перепланировка или переустройство помещений, входящих в общее имущество;
• установка дополнительного оборудования, нарушающего архитектурный облик;
• повышение размера платы сверх установленного тарифа без согласования․

Ответственность управляющей компании

Согласно ст․ 161 ч․ 2․3 ЖК РФ УК несёт:

• договорную ответственность перед собственниками за качество работ и услуг;
• административную ответственность по КоАП РФ (ст․ 7․21–7․23, 14․1․3, 14․4 ч․ 8);
• уголовную ответственность за причинение тяжкого вреда здоровью либо крупного ущерба (ст․ 293 УК РФ)․

Как контролировать УК: права собственников

1. Общее собрание, право требовать отчёта ежегодно и в любое время․
2. Ревизионная комиссия — проведение внеплановых проверок․
3. Государственная жилищная инспекция — подача жалоб на нарушения․
4. Прокуратура и суд — защита интересов в случае бездействия․

Алгоритм действий собственника при нарушении полномочий УК

1. Зафиксировать нарушение (фото/видео, акт);
2. Направить письменную претензию в УК с требованием устранить нарушение в срок (10 дней)․
3. При отсутствии реакции обратиться в Госжилинспекцию или Роспотребнадзор․
4. В случае значительного ущерба — подать иск в суд о взыскании убытков․

Контакты для обращений

• Государственная жилищная инспекция Москвы
  Телефон: +7 (495) -77-77-77
  Сайт: https://gji․mos․ru
  Адрес: 125130, г․ Москва, ул․ Неглинная, д․ 11/13, стр․ 1
• Горячая линия Минстроя России
  Телефон: 8 (800) -00-70-10 (звонок бесплатный)
  Сайт: https://minstroy․gov․ru
• КонсультантПлюс (официальные разъяснения)
  Сайт: https://www․consultant․ru/law/housing/
• Роспотребнадзор
  Телефон: 8 (800) -55-49-43
  Сайт: https://rospotrebnadzor․ru

Важно! При обращении в любой орган готовьте:

• копию договора управления;
• фотографии/видео нарушений;
• квитанции об оплате ЖКУ;
• письменные ответы УК (если есть)․

Информация подготовлена на основе официальных источников ЖК РФ, ПП РФ и разъяснений КонсультантПлюс․ Перед любыми юридическими действиями рекомендуется получить индивидуальную консультацию квалифицированного специалиста․