Краткий вывод: в многоквартирном доме‚ где действует Товарищество собственников жилья (ТСЖ)‚ существуют два разных собрания:
общее собрание собственников помещений (ОСС)‚ и
общее собрание членов ТСЖ (ОСЧ).
Они решают разные по смыслу и последствиям вопросы и имеют разные кворумы и большинства. Ниже — систематизированная шпаргалка для председателя‚ бухгалтера и любого собственника.
Общее собрание собственников помещений (ОСС)
Кто участвует?
- Все собственники квартир‚ нежилых помещений‚ машино-мест и долей в общем имуществе.
- Каждый голосует пропорционально площади (ст. 37 ЖК РФ).
Компетенция (перечень вопросов по ст. 145 ЖК РФ)
- Выбор способа управления домом (ТСЖ/УК/непосредственное управление).
- Выбор и прекращение полномочий управляющей организации (если способ ≠ ТСЖ).
- Утверждение годового плана и сметы расходов на содержание и ремонт общего имущества.
- Установление размера взносов на капитальный ремонт (ст. 169 ЖК РФ).
- Определение порядка пользования общедомовым имуществом‚ включая размещение рекламы‚ антенн и платных парковок;
- Капитальный ремонт / реконструкция: выбор подрядчика‚ источников финансирования‚ согласование проектов.
- Обременение общего имущества (ипотека‚ аренда‚ сервитуты).
- Приём-передача этажа/подъезда при достройке или перепланировке.
- Обращение в суд за защитой прав всего дома.
Кворум и большинство
- Кворум: >50 % голосов от общей площади всех помещений.
- Обычное решение: простое большинство от числа присутствующих;
- Квалифицированное решение: >2/3 голосов от всей площади (вопросы капремонта‚ залога‚ реконструкции).
Общее собрание членов ТСЖ (ОСЧ)
Кто участвует?
- Только те собственники‚ которые вступили в члены ТСЖ (подали заявление и оплатили взнос).
- Голосование: один член — один голос (ст. 144 ЖК РФ).
Компетенция (ст. 144-146 ЖК РФ + Устав ТСЖ)
- Избрание председателя‚ ревизионной комиссии‚ правления.
- Утверждение годового бюджета и отчёта ТСЖ (в т.ч. зарплата бухгалтера‚ охрана‚ услуги УК‚ если таковая привлечена).
- Определение размеров членских‚ целевых и иных взносов‚ порядка их уплаты.
- Приём новых членов ТСЖ и исключение недобросовестных.
- Утверждение внутренних документов (Устав‚ регламент‚ штатное расписание).
- Распоряжение денежными средствами ТСЖ (открытие / закрытие счетов‚ ссуды‚ кредиты).
- Обращение в суды и правоохранительные органы от имени ТСЖ.
- Решение о реорганизации или ликвидации ТСЖ.
Кворум и большинство
- Кворум: >50 % членов ТСЖ от общего числа.
- Обычное решение: простое большинство от присутствующих.
- Квалифицированное решение: >2/3 от всех членов ТСЖ (внесение изменений в Устав‚ реорганизация/ликвидация).
Пересечение полномочий: что делать‚ если возникает коллизия
Общее собрание членов ТСЖ не может принимать решения‚ которые отнесены к компетенции ОСС.
Пример: ОСЧ не может самостоятельно повысить тариф на капремонт или утвердить проект капремонта — это делается только на ОСС.
Если Устав ТСЖ противоречит решению ОСС‚ то применяется норма ЖК РФ и решение ОСС.
Как провести собрание: мини-чек-лист
- Определить тип собрания (ОСС или ОСЧ).
- За 10 дней направить уведомление каждому участнику (почтой‚ электронкой‚ курьером).
- Подготовить реестр собственников/членов ТСЖ.
- Организовать возможность дистанционного голосования (ГИС ЖКХ‚ электронная подпись).
- Оформить протокол и в течение 5 дней внести в ГИС ЖКХ.
Контакты для консультаций и юридической поддержки
- Федеральная служба по надзору в сфере ЖКХ (ЖКХ Надзор)
Официальный сайт: жкх.рф
Телефон горячей линии: ###-###-#### (звонок бесплатный по РФ) - Минстрой России
Приёмная: +7 (495) -37-11-99
E-mail: info@minstroyrf.ru - Государственная информационная система ЖКХ (ГИС ЖКХ)
Сайт: dom.gosuslugi.ru
Техподдержка: ###-###-#### - Общероссийский жилищный конгресс (ОРЖК)
Юридические консультации собственников и ТСЖ
Телефон: +7 (495) -25-29-00
E-mail: help@roskvartal.ru - «ЖКХ Контроль» — всероссийская общественная организация
Горячая линия: ###-###-####
Сайт: жкхконтроль.рф
Важно: перед подачей иска или жалобы всегда проверяйте актуальность телефонов и адресов на официальных сайтах.