Что такое «частный жилищный фонд» и за что именно мы платим?

Частный жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся в собственности физических лиц, индивидуальных предпринимателей или коммерческих организаций, не являющихся государственными или муниципальными структурами.

Плата за пользование таким помещением включает не только «чистую» арендную ставку, но и ряд обязательных элементов, прямо указанных в Жилищном кодексе РФ и подзаконных актах.

Из чего складывается ежемесячный платёж?

1. Арендная плата (ставка)
   Фиксируется в договоре найма жилого помещения. Размер определяется по свободному соглашению сторон, но не может превышать предельных величин, установленных органами местного самоуправления в отдельных регионах (например, в Москве — постановление Правительства Москвы № 1044-ПП).
2. Коммунальные услуги
   • холодное и горячее водоснабжение;
   • водоотведение;
   • электроэнергия;
   • газ;
   • отопление;
   • обращение с твёрдыми коммунальными отходами.

   Оплата может производиться:

   • арендатором напрямую поставщикам (по прямым договорам);
   • арендатором собственнику, который затем перечисляет средства исполнителям;
   • арендатору в составе единой «квитанции» через управляющую компанию.
3. Эксплуатационные расходы собственника
   Сюда входят:
   • амортизация мебели и техники, если они переданы в пользование;
   • плата за капитальный ремонт (в т.ч. взнос на капремонт, если собственник обязан оплачивать его самостоятельно);
   • страхование недвижимости;
   • услуги управляющей компании или ТСЖ.
4. Дополнительные услуги по соглашению сторон
   Wi-Fi, охрана, парковка, уборка квартиры, сезонное обслуживание кондиционеров и т. д.

Как правильно оформить договор, чтобы избежать споров по оплате?

При заключении договора найма обратите внимание на следующие пункты:

• точное описание объекта (адрес, площадь, этаж, кадастровый номер);
• фиксация общей и жилой площади для корректного расчёта коммунальных платежей по нормативам;
• условия индексации арендной платы (раз в год, на величину официального индекса потребительских цен и т. д.);
• порядок оплаты и сроки (календарные даты, форма платежа — безналичный расчёт, СБП, наличные);
• ответственность сторон за просрочку (пени, штрафы);
• обязанности по капитальному и текущему ремонту;
• правила выселения и возврата залоговой суммы (ст. 674–676 ГК РФ).

Налоги и отчётность для собственников частного жилищного фонда

С доходы от сдачи жилья в аренду попадают под НПД (налог на профессиональный доход) или НДФЛ по ставке 13 % (15 % при доходе свыше 5 млн руб.).
Самозанятый может применять уменьшенную ставку 4 % при работе с физлицами и 6 % с юрлицами и ИП.
С 2025 г. самозанятые освобождены от обязанности подавать декларацию 3-НДФЛ, но обязаны вести учёт доходов в приложении «Мой налог».

Частые спорные ситуации и как их решать

Контакты для консультаций и обращений

• Минстрой России
  109074, г. Москва, ул. Краснопрудная, д. 1/3, стр. 1
  Телефон горячей линии: ###-###-#### (звонок по РФ бесплатный)
  Официальный сайт: https://minstroy.gov.ru
• Роспотребнадзор
  Телефон: ###-###-####
  Электронная приёмная: https://rospotrebnadzor.ru/feedback
• ФНС России (вопросы налогообложения аренды и самозанятости)
  Контакт-центр: ###-###-####
  Онлайн-чат в Личном кабинете: https://lkfl.nalog.ru
• Государственная жилищная инспекция г. Москвы
  Адрес: 125130, г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 2
  Телефон: +7 (495) -33-30-02
  Электронная приёмная: https://gji.mos.ru
• Единая федеральная справочная служба
  Звоните 122 с мобильного или ###-###-#### со стационарного и уточняйте контакты подразделений в вашем регионе.

Плата за пользование жилым помещением частного жилищного фонда — это не только «аренда», а сложный конструкт из норм ГК РФ, ЖК РФ, налогового и коммунального законодательства. Грамотно оформленный договор, своевременные консультации с профильными органами и знание своих прав позволят и арендодателю, и арендатору избежать конфликтов и неустоек.

Дата актуализации: 23 марта 2026 г.