С 2026 года процедура передачи незавершённого объекта жилищно-строительному кооперативу (ЖСК) претерпела ряд уточнений. Ниже, подробная памятка для дольщиков‚ юристов и представителей ЖСК‚ как перевести «недострой» из статуса активов банкротящегося застройщика в собственность кооператива и завершить строительство своими силами.
Когда допускается передача недостроенного объекта ЖСК?
- Дело о банкротстве в отношении застройщика уже возбуждено и находится в стадии конкурсного производства.
- На собрании участников долевого строительства (дольщиков) принято решение о создании жилищно-строительного кооператива и отказе от получения денежного возмещения (п. 14 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве).
- Реестр требований участников строительства (РТУС) содержит сведения о каждом дольщике‚ подтверждающие право требования передачи квартиры/помещения.
Этапы передачи объекта ЖСК
Подача ходатайства в арбитражный суд
Для начала процедуры ЖСК или его уполномоченный представитель подаёт в арбитражный суд:
- Ходатайство о передаче прав застройщика (объект + земельный участок) в качестве отступного.
- Протокол собрания участников строительства с решением о создании ЖСК.
- Копии правоустанавливающих документов на землю и незавершённый объект.
Суд выносит определение о передаче объекта ЖСК (ст. 201.10 Закона о банкротстве). Согласие арендодателя или залогового кредитора не требуется.
Государственная регистрация перехода права
После вступления определения суда в силу:
- ЖСК подаёт заявление в Росреестр на регистрацию перехода права собственности (застройщика → ЖСК).
- В ЕГРН вносится запись о переходе прав на объект и земельный участок.
- Если земля находилась в аренде у застройщика‚ договор аренды продолжает действовать на правах правопреемства.
Финансирование достройки
ЖСК получает объект безвозмездно‚ но обязан самостоятельно:
- Разработать и утвердить проект достройки‚ пройти экспертизу.
- Найти подрядчика и заключить с ним договор подряда.
- Оплатить работы за счёт членских взносов‚ займов‚ средств Фонда защиты прав дольщиков (218-ФЗ) или других легальных источников.
Образцы документов и формы
| Наименование | Назначение | Где скачать |
|---|---|---|
| Ходатайство о передаче объекта ЖСК | Для подачи в арбитражный суд | КонсультантПлюс |
| Протокол общего собрания участников строительства | Подтверждение решения создать ЖСК | Главбух |
| Договор членства в ЖСК | Оформление вступления дольщика в кооператив | Локальные шаблоны ЖСК |
| Акт приёма-передачи незавершённого объекта | Закрепление факта передачи от конкурсного управляющего к ЖСК | Бланк утверждается в суде |
Особенности передачи земельных участков
В случае‚ если земельный участок находился в безвозмездном пользовании у застройщика из Единого института развития (ЕИР)‚ после передачи объекта ЖСК:
- договор безвозмездного пользования продолжает действовать на правах правопреемства;
- ЖСК обязан использовать участок исключительно для завершения строительства (ст. 16.5 ФЗ-215 «О жилищно-строительных кооперативах»).
Контакты и ресурсы для обращений
Федеральные и региональные контакты
- Фонд защиты прав участников долевого строительства
117292‚ Москва‚ ул. Кржижановского‚ д. 6
Тел.: +7 (495) -56-82-83‚ +7 (495) -87-92-92
Сайт: fondgarant.ru - Росреестр (федеральная служба)
123317‚ Москва‚ ул. Пресненская набережная‚ 10
Горячая линия: ###-###-####
Онлайн-услуги: rosreestr.gov.ru - КонсультантПлюс (образцы документов)
Раздел «Передача объекта ЖСК» - Региональные отделения Фонда
Уточните адрес и телефон вашего субъекта РФ на сайте fondgarant.ru/contacts
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можем ли мы привлечь инвестора без разрешения Фонда?
Да. После регистрации перехода прав кооператив сам решает‚ как финансировать достройку‚ но любые изменения проектной документации требуют новой экспертизы и согласования.
Сколько времени занимает передача объекта?
От подачи ходатайства до вступления записи в ЕГРН — 3-4 месяца при отсутствии споров. При обжаловании процедура может затянуться до полугода.
Какие риски для дольщиков?
- недостаточная сумма членских взносов на достройку;
- проблемы с техническим подключением к инженерным сетям;
- отсутствие банка‚ готового финансировать ЖСК без залога.
Проверочный лист перед обращением в суд
- Собрано >50 % голосов участников строительства «за» создание ЖСК.
- Подготовлена выписка из ЕГРН на земельный участок.
- Есть акт обследования технического состояния объекта (Кадастровая палата).
- Утверждена смета достройки и график членских взносов.
- Выбран лицензированный строительный контроль и подрядчик.
Важно! Все шаги фиксируйте в протоколах и актах: любое несоответствие может стать основанием для отказа суда или регистратора.