В каждом товариществе собственников жилья (ТСЖ) огромное количество объектов, конструкций и систем носит статус общего имущества․ Это всё то, чем пользуются все жильцы подъезда, дома или придомовой территории, но что принадлежит собственникам долево․ Чёткий перечень помогает:
- разграничить зоны ответственности ТСЖ и отдельных квартир;
- распределить расходы на содержание и ремонт;
- предотвратить споры в суде и претензии со стороны жильцов или государственных органов․
Что законодательство называет «общим имуществом»
Основание, Жилищный кодекс РФ (гл․ 4 и 6) и ФЗ-188 «О товариществе собственников жилья»․
Структурные элементы
- Несущие конструкции здания: фундамент, колонны, стены, перекрытия, лестничные клетки, лифтовые шахты․
- Кровля и вентиляционные выходы (включая антенны общедомового телевидения)․
- Инженерные системы: стояки отопления, водоснабжения, канализации, электрические магистрали, слаботочные сети (Интернет, домофония)․
Места общего пользования
- подвалы и технические этажи;
- чердаки, бойлерные, насосные, электрощитовые;
- подъезды, коридоры, колясочные, мусоропроводы;
- балконы и лоджии, выходящие на фасад и обслуживаемые ТСЖ (если они не примыкают непосредственно к квартире)․
Земельный участок
Земля под домом и придомовая территория: двор, парковка, детские и спортивные площадки, газоны, дорожки․ Формально участок числится в долевой собственности всех членов ТСЖ․
Документ, где всё прописано: «Перечень общего имущества»
Это обязательный внутренний документ ТСЖ, который:
- утверждается общим собранием собственников;
- вносится в ЕГРН как приложение к техническому паспорту дома;
- копируется в договор управления (если ТСЖ нанимает управляющую компанию)․
Как составить перечень: пошаговый алгоритм
- Инвентаризация: технический заказчик или БТИ выписывает полный план здания с экспликацией всех помещений и систем․
- Юридическая привязка: сопоставляются сведения ЕГРН и кадастровые паспорта на земельный участок․
- Утверждение общим собранием: кворум ≥ 50 % голосующих + простое большинство (если устав не требует иначе)․
- Публикация: размещение на официальном сайте ТСЖ (или «Госуслуги-ЖКХ») и вывешивание на доске объявлений․
Финансовая сторона: кто платит за содержание общего имущества
Важно: все расходы на содержание, ремонт и модернизацию общего имущества оплачиваются собственниками квартир и нежилых помещений пропорционально их доле в праве общей долевой собственности․
- в ежемесячной квитанции строка «содержание общего имущества»;
- капремонт — отдельная строка, но тоже за счёт собственников;
- если работы выполняет управляющая компания, она действует в рамках договора и отчитывается перед ТСЖ․
Ответственность за ущерб и нарушения
| Ситуация | Кто отвечает | Куда обращаться |
|---|---|---|
| Прорвало стояк в подъезде, затопило соседей | ТСЖ (или управляющая компания, если заключён договор) | Председателю ТСЖ, затем страховой компании |
| Жилец незаконно переоборудовал лоджию, повредив несущую стену | Сам жилец | Председатель ТСЖ → Жилинспекция → суд |
| Общий газовый стояк стал аварийным | ТСЖ + ресурсоснабжающая организация | Газораспределительная служба (112), Госжилинспекция |
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Включаются ли в общее имущество антресоли над квартирой?
Ответ: Да, если антресоли не выделены в отдельный объект недвижимости и технически обслуживают всё здание (например, вентканалы)․
Вопрос: Можно ли выкупить часть чердака под жилую мансарду?
Ответ: Только через общее собрание собственников и перевод помещения из категории «общего» в «индивидуальное» с изменением кадастрового паспорта․
Контакты для обращений и помощи
- Технический заказчик / БТИ вашего города: получить выписку и план здания․
Пример: филиал «РосТехИнвент» г․ Москва, тел․ +7 (495) -23-45-67, сайт rosreestr․gov․ru - Онлайн-справка ЕГРН: egrnreestr;ru — платная выписка за 15 минут․
- Региональная Госжилинспекция: жалобы на неисполнение обязанностей по содержанию общего имущества․
Тел․ горячей линии: ###-###-####․ - ЖКХ-контроль Минстроя РФ: dom․gosuslugi․ru — личный кабинет собственника, проверка квитанций и общего имущества․
- Юридическая консультация по ТСЖ: Общество защиты прав собственников жилья (ОПСЖ), тел․ +7 (495) -87-65-43, e-mail: info@opszh․ru