Жилищное законодательство Российской Федерации предусматривает несколько видов договоров, по которым граждане могут получать жильё из государственного и муниципального фонда. Наиболее часто возникают вопросы о том, чем отличается договор социального найма от договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ЖФСУ). Ниже приведено сравнительное описание ключевых различий.
Правовая база
- Договор социального найма регулируется главой 7 ЖК РФ (ст. 60–67).
- Договор найма жилого помещения ЖФСУ регулируется главой 8.1 ЖК РФ (ст. 91.1–91.12), введённой Федеральным законом от г. № 485-ФЗ.
Стороны договора
| Элемент | Договор социального найма | Договор найма ЖФСУ |
|---|---|---|
| Наймодатель | Государственный или муниципальный орган (или управомоченное ими лицо) | Государственный или муниципальный орган (в т. ч. РЖК, ФЖК, МФЦ, муниципальные казённые учреждения) |
| Наниматель | Гражданин, признанный нуждающимся в жилом помещении и включённый в специализированный учёт | Гражданин, признанный нуждающимся в жилом помещении (по тем же основаниям), но заключивший договор на условиях, определённых ст. 91.3–91.5 ЖК РФ |
Платность
- Социальный наём — безвозмездный (квартплата взимается как плата за содержание и ремонт, но плата за пользование жильём не взимается).
- Договор найма ЖФСУ — возмездный (устанавливается плата за пользование жилым помещением, размер которой определяется договором в пределах, установленных органами местного самоуправления).
Предмет договора
- Социальный наём, квартира или комната в государственном/муниципальном жилищном фонде.
- ЖФСУ, жилые помещения специального назначения:
- маневренное жильё,
- общежития,
- служебные квартиры,
- жилые помещения социального гостиничного типа и т. д.
Срок действия договора
- Социальный наём заключается бессрочно (по умолчанию).
- ЖФСУ — на определённый срок (обычно 1–5 лет) и может быть продлён при наличии оснований.
Основания расторжения
| Основание | Социальный наём | ЖФСУ |
|---|---|---|
| Неуплата коммунальных услуг | Возможность выселения после предупреждения и судебного решения | Аналогично, но сроки и процедура могут быть более жёсткими |
| Истечение срока договора | Не применимо | Договор прекращается автоматически, если не заключён новый |
| Изменение статуса нуждаемости | Возможен переход на коммерческий договор найма | Договор может быть расторгнут досрочно |
Права и обязанности нанимателя и наймодателя
Договор социального найма
- Права нанимателя: вселять проживающих, совершать обмен, приватизировать жильё.
- Обязанности: своевременно оплачивать коммунальные услуги, содержать помещение.
- Права наймодателя: проверять состояние жилья, требовать устранения нарушений.
Договор найма ЖФСУ
- Права нанимателя: проживать по установленному списку лиц, не иметь права приватизации.
- Обязанности: оплачивать не только коммунальные услуги, но и арендную плату, соблюдать внутренний регламент.
- Права наймодателя: в одностороннем порядке расторгать договор при наличии оснований, задавать график использования общих помещений.
Перспективы изменений
В 2026 году планируется внесение в Госдуму законопроекта, который унифицирует порядок заключения обоих видов договоров в электронном виде через Единый портал госуслуг. В Москве и Санкт-Петербурге такая услуга уже работает в пилотном режиме.
Как оформить договор
- Получить статус «нуждающегося в жилом помещении» в органах местного самоуправления.
- Встать на учёт (органы соцзащиты, МФЦ).
- Дождаться предложения жилого помещения.
- Заключить договор:
- если жильё предоставляется бессрочно — договор социального найма;
- если жильё предоставляеться на срок, договор найма ЖФСУ.
- Зарегистрировать договор в Росреестре (если требуется).
Контакты для обращений
Федеральные органы и сервисы
- Единая горячая линия Правительства РФ
☎ ###-###-#### (звонок бесплатный) - Росреестр
🌐 https://rosreestr.gov.ru - Единый портал госуслуг (Gosuslugi)
🌐 https://www.gosuslugi.ru
Москва
- Московский городской центр жилищных субсидий
☎ ###-###-####
🌐 https://www.mos.ru - МФЦ «Мои документы»
☎ ###-###-####
Санкт-Петербург
- Администрация Санкт-Петербурга — Комитет по жилищной политике
☎ ###-###-####
🌐 https://kgp.gov.spb.ru - МФЦ Санкт-Петербурга
☎ ###-###-####
Региональные центры (пример Самары)
- ГБУ «Жилищный фонд Самарской области»
☎ ###-###-####
Адрес: 443086, г. Самара, ул. Льва Толстого, 111 - МФЦ Самарской области
☎ ###-###-####
| Критерий | Социальный наём | ЖФСУ |
|---|---|---|
| Правовой акт | Гл. 7 ЖК РФ | Гл. 8.1 ЖК РФ |
| Плата за пользование | Не взимается | Взимается |
| Срок | Бессрочный | Определённый |
| Приватизация | Возможна | Невозможна |
| Тип жилья | Обычные квартиры | Маневренное, служебное, общежития |
Важно! Условия могут различаться в зависимости от региона; Перед заключением договора рекомендуется получить бесплатную юридическую консультацию в местном МФЦ или жилищном агентстве.