Актуально на . В статье разобраны все юридические основания, формы и порядок реорганизации товарищества собственников жилья (ТСЖ) с опорой на ст. 140 ЖК РФ, судебную практику и последние разъяснения.

Что считается реорганизацией ТСЖ

Согласно ст. 57 ГК РФ и ст. 140 ЖК РФ, под реорганизацией понимается:

• Прекращение существующего ТСЖ без ликвидационной процедуры;
• Переход всех прав и обязанностей к одному или нескольким вновь образованным юрлицам;
• Изменение организационно-правовой формы (например, преобразование ТСЖ в кооператив).

Виды реорганизации

2.1 Преобразование (ст. 140 ч. 2 ЖК РФ)

Основание: решение общего собрания собственников помещений в конкретном доме.

• Как преобразовать: ТСЖ → жилищный кооператив (ЖК) или жилищно-строительный кооператив (ЖСК).
• Требования:
  • не менее 5 членов кооператива;
  • число членов ≤ количеству квартир в доме (ст. 112 ЖК РФ);
  • утверждение передаточного акта (п. 5 ст. 58 ГК РФ).

2.2 Разделение (ст. 140 ч. 3 ЖК РФ)

Основание: наличие двух и более многоквартирных домов в составе одного ТСЖ и инициатива собственников хотя бы одного из них.

1. Собственники каждого дома отдельно проводят собрание и большинством голосов от общего числа подтверждают согласие на разделение.
2. Решение должно быть принято в течение 2 лет после инициирующего собрания.
3. Разделение оформляется через передаточный акт и регистрируется в ФНС (ст. 51 ГК РФ).

2.3 Выделение (ст. 140 ч. 4 ЖК РФ)

Основание: часть собственников одного дома в составе «многодомового» ТСЖ решает создать самостоятельное ТСЖ.

• Решение принимает общее собрание собственников данного дома большинством голосов от общего числа.
• Не требуется согласия собственников других домов (Обзор ВС РФ за I кв. 2007 г.).

2.4 Слияние и присоединение

Допустимы, когда два ТСЖ (обслуживающие разные дома) хотят объединиться. Основанием служит совместное решение общих собраний каждого ТСЖ.

Важно: объединённая организация всё равно не может обслуживать один и тот же дом (ст. 136 ч. 2 ЖК РФ).

Обязательные шаги реорганизации

1. Подготовка: повестка, проект решения, расчёт долей, бухгалтерская отчётность.
2. Общее собрание: кворум ≥50 % голосов от общего числа собственников; решение — большинством присутствующих (для форм разд/выдел) или от общего числа (для преобразования).
3. Уведомление ФНС: не позднее 3 рабочих дней (п. 2 ст. 57 ГК РФ).
4. Государственная регистрация вновь образованных юрлиц (ст. 51 ГК РФ).
5. Публикация сведений в ЕГРЮЛ и, при необходимости, в «Вестнике госрегистрации».

Частые «не основания» для реорганизации (по судебной практике)

• Создание домового комитета (совета дома) — не является реорганизацией ТСЖ (Энциклопедия судебной практики ГАРАНТ).
• Выход отдельных собственников из членов ТСЖ не влечёт автоматической реорганизации; требуется решение общего собрания.

Типовые ошибки и риски

Контакты и куда обращаться за помощью

• Федеральная налоговая служба (регистрация)
  • Единый контакт-центр: ###-###-####
  • Онлайн-запись: service.nalog.ru
• Росреестр (внесение изменений в ЕГРЮЛ)
  • Горячая линия: ###-###-####
  • Офисы: rosreestr.gov.ru
• Консультации юристов
  • Бесплатная юрпомощь: ###-###-#### (Фонд «Добровольное право»)
  • Круглосуточная линия ЖК РФ: КонсультантПлюс онлайн
• Центральный офис КонсультантПлюс
  • Адрес: 117292, Москва, ул. Кржижановского, д. 6
  • Тел.: +7 (495) -56-82-83, +7 (495) -87-92-92

Самое главное запомнить:

1. Любая форма реорганизации возможна только по решению общего собрания собственников.
2. При реорганизации обязателен передаточный акт и регистрация в ФНС.
3. Для «многодомового» ТСЖ предусмотрены специальные сроки и согласия (2 года и голосование по каждому дому).
4. Выбор иного способа управления одним домом не является ликвидацией ТСЖ, но требует реорганизации в форме выделения.

Внимание! Данная статья не является юридической консультацией. Перед принятием решения о реорганизации ТСЖ рекомендуется получить индивидуальное заключение квалифицированного юриста.