Актуальность вопроса: очень часто арендаторы нежилых помещений в многоквартирных домах (МКД) сталкиваются с тем‚ что управляющая компания требует заключить договор на коммунальные услуги и эксплуатацию непосредственно с ней. Одновременно арендодатель может отказываться заключать договор управления с УК. Кто в итоге обязан платить? Кто должен заключать договор? Можно ли учесть расходы на коммуналку в налоге на прибыль? Ниже, разбор по пунктам.
Ключевые правовые нормы
- Жилищный кодекс РФ (гл. 7‚ ч. 4 ст. 162) — договор управления обязан заключать собственник помещения. Арендатор в норме не фигурирует.
- Гражданский кодекс РФ (ст. 421‚ 539‚ 654) — стороны свободны в заключении договоров‚ но обязанности должны исходить из закона или договора.
- Постановление Пленума ВС РФ № 22 от — прямо указано: обязанность заключать договор с УК и оплачивать ЖКУ не может быть возложена на арендатора‚ если иное не закреплено в договоре аренды.
Что говорит судебная практика
Верховный Суд РФ в обзорах 2019–2025 гг. неоднократно подчеркивал: основанием для обязанности арендатора нести расходы по содержанию общего имущества является договор аренды‚ а не договор с управляющей компанией. Если в договоре аренды есть условие «арендатор обязан заключить договор с УК» — обязан. Если условия нет — УК не вправе требовать от арендатора платы.
Возможные ситуации и решения
Ситуация 1. В договоре аренды прямо указано: «арендатор обязан заключить договор с УК»
- Арендатор обязан вступить в прямой договор с УК в течение 5 рабочих дней после госрегистрации договора аренды (п. 2.2.5 типового договора‚ используемого судами).
- УК вправе навязать тариф‚ но тариф должен быть согласован с собственниками и не превышать утверждённые нормативы.
- Расходы по такому договору учитываются в налоге на прибыль арендатора как прочие расходы (письмо Минфина РФ от № 03-03-06/1/10586).
Ситуация 2. В договоре аренды нет обязанности заключать договор с УК
- УК не может предъявлять претензии арендатору напрямую: отсутствие договора с УК не освобождает собственника/арендатора от расходов‚ но требовать их может только арендодатель (собственник).
- Арендатор оплачивает коммуналку собственнику по счет-фактуре либо возмещает расходы по акту.
- Налог на прибыль: расходы принимаются в составе арендной платы или как компенсация расходов арендодателя (подтверждаются договором аренды + актами + платежками).
Ситуация 3. Собственник уклоняется от договора управления с УК
- УК вправе взыскивать начисления с собственника через суд (ст. 210 ГК РФ).
- Арендатор может требовать от собственника обеспечить заключение договора управления‚ если это влияет на возможность эксплуатации помещения (ст. 614 ГК РФ).
- Если помещение новое‚ а УК отказывается от прямого договора с арендатором‚ последний может обратиться в жилищную инспекцию и суд с требованием признать действия УК незаконными.
Алгоритм действий арендатора
- Проверьте договор аренды на наличие пункта о заключении договора с УК.
- Если пункт есть — заключите прямой договор в письменной форме‚ сохраните экземпляр‚ копию направьте в бухгалтерию для учёта расходов.
- Если пункта нет — уведомите арендодателя (собственника) о необходимости заключить договор управления. Фиксируйте переписку.
- При отказе собственника — направьте претензию; при необходимости подайте иск о понуждении заключить договор либо о взыскании убытков.
- Фиксируйте расходы:
- договор с УК + акты + счет-фактуры (если прямой договор);
- договор аренды + платежки + акты взаимозачёта (если оплата собственнику).
Налоговые последствия
| Вариант оплаты | Первичные документы | Учёт в налоге на прибыль |
|---|---|---|
| Арендатор заключил договор с УК напрямую | Договор с УК‚ акты‚ счет-фактуры‚ платежки | Принимаются как прочие расходы (п. 1 ст. 264 НК РФ) |
| Арендатор компенсирует собственнику | Договор аренды‚ акт приёма-передачи‚ счет-фактура собственника | Учитываются как расходы по аренде (п. 10 ст. 264 НК РФ) |
Частые ошибки
- Ошибка 1: Арендатор безусловно платит УК‚ даже если в договоре аренды нет такой обязанности. → Риск переплат и невозможности учесть расходы.
- Ошибка 2: УК требует оплату задним числом‚ не предоставив договор. → Требуйте письменный договор и тарифы; отказывайтесь оплачивать без договора.
- Ошибка 3: Собственник включает коммуналку в арендную плату без разбивки. → Просите отдельные счета для корректного налогового учёта.
Контакты для обращений
- Госжилинспекция вашего региона — официальный сайт: dom.gosuslugi.ru
- Телефон горячей линии Роспотребнадзора по ЖКХ: ###-###-#### (круглосуточно)
- ФНС, Консультации по налоговому учёту расходов: ###-###-####
- Российская коллегия адвокатов «ЖКХ-ПРАВО» (бесплатная горячая линия): ###-###-####‚ e-mail: help@jkh-pravo.ru
- Минстрой РФ — приёмная: +7 (495) -39-29-99‚ e-mail: info@minstroyrf.ru